Als je een appartement in Frankrijk wilt kopen dat onderdeel is van een copropriété (mede-eigendom), kan het zijn dat je in de verkoopdocumenten de vermelding “procédure en cours” tegenkomt. Dit betekent dat er een lopende juridische procedure speelt binnen de vereniging van mede-eigenaren (syndicat des copropriétaires).
Maar wat houdt dit precies in? Is het een waarschuwingsteken of een klein geschil zonder grote gevolgen? En hoe kun je achterhalen of het een probleem is dat jouw toekomstige investering kan beïnvloeden?
In dit artikel leggen we uit:
✅ Wat een “procédure en cours” inhoudt.
✅ Welke soorten geschillen er kunnen zijn binnen een copropriété.
✅ Hoe je kunt controleren of dit een risico vormt voor jouw aankoop.
✅ Wat de mogelijke gevolgen zijn voor jou als koper.
🏢 Wat is een Copropriété en Hoe Werkt Het?
In Frankrijk bestaat een groot deel van de appartementencomplexen en residenties uit een copropriété. Dit betekent dat het gebouw en de gemeenschappelijke delen worden beheerd door een vereniging van mede-eigenaren (syndicat des copropriétaires), die samen verantwoordelijk zijn voor:
✔️ Onderhoud en renovaties van het gebouw (dak, gevel, liften, gangen, etc.).
✔️ Beheer van de gemeenschappelijke ruimtes, zoals parkeergarages, tuinen en zwembaden.
✔️ Betaling van de copropriété-kosten (charges de copropriété), zoals schoonmaak, verwarming en liftonderhoud.
Een copropriété wordt beheerd door een syndic (beheerder), die door de mede-eigenaren wordt aangesteld. Problemen binnen de copropriété kunnen leiden tot juridische procedures (procédures en cours), die invloed kunnen hebben op alle eigenaren.
⚖️ Wat Betekent “Procédure en Cours” Precies?
De vermelding “procédure en cours” betekent dat er op het moment van verkoop een juridische procedure loopt binnen de copropriété. Dit kan verschillende redenen hebben, variërend van kleine juridische geschillen tot ernstige financiële of bouwtechnische problemen.
🔍 1. Geschillen met Aannemers of Leveranciers
Dit komt vaak voor bij:
✔️ Gebrekkige oplevering van nieuwbouw (vices cachés).
✔️ Onbetaalde facturen voor onderhoud of renovaties.
✔️ Bouwfouten die tot schade aan het gebouw hebben geleid.
💡 Voorbeeld: De copropriété heeft een rechtszaak aangespannen tegen de bouwfirma omdat de lift nooit goed heeft gewerkt.
👥 2. Conflicten met Mede-eigenaren
Soms lopen er procedures tegen individuele eigenaren, bijvoorbeeld bij:
✔️ Niet-betalen van copropriété-kosten.
✔️ Illegale verbouwingen zonder goedkeuring.
✔️ Overtredingen van het huishoudelijk reglement (bijvoorbeeld geluidsoverlast).
💡 Voorbeeld: Een eigenaar heeft zonder toestemming een balkon afgesloten met glas, wat verboden is. De copropriété daagt hem voor de rechter om de aanpassing ongedaan te laten maken.
🏛️ 3. Procedures Tegen de Syndic (Beheerder)
De mede-eigenaren kunnen ook juridische stappen ondernemen tegen de syndic als:
✔️ Geld niet correct wordt beheerd.
✔️ Groot onderhoud niet wordt uitgevoerd ondanks betalingen door eigenaren.
✔️ Er sprake is van fraude of belangenverstrengeling.
💡 Voorbeeld: De syndic rekent veel te hoge beheerkosten en weigert transparantie over de financiën te geven. De mede-eigenaren starten een rechtszaak.
🏗️ 4. Externe Geschillen (Overheid of Buren)
- Problemen met stedenbouwkundige voorschriften (bijvoorbeeld illegale bouw).
- Voorkooprecht van de gemeente (droit de préemption), waardoor de gemeente de aankoop van een koper kan blokkeren.
- Conflicten met aangrenzende gebouwen over eigendomsrechten of geluidsoverlast.
💡 Voorbeeld: De gemeente eist dat de copropriété een oude garage sloopt omdat deze zonder vergunning is gebouwd.
🛑 Waarom Moet je Opletten bij een Appartement met “Procédure en Cours”?
Een lopend geschil kan grote gevolgen hebben voor jou als koper:
❌ Financiële risico’s – Als de copropriété een rechtszaak verliest, kunnen de kosten worden doorgerekend aan alle mede-eigenaren via extra bijdragen (appel de fonds).
❌ Stijgende copropriété-kosten – Geschillen met aannemers of slechte financiële beheerders kunnen leiden tot hoge kosten voor onderhoud en renovaties.
❌ Moeilijke herverkoop – Als bekend is dat er problemen zijn, kan het moeilijker worden om het appartement in de toekomst door te verkopen.
❌ Mogelijke juridische aansprakelijkheid – Als koper erf je de lopende procedures.
💡 Voorbeeld: De syndic verliest een rechtszaak tegen een aannemer en moet €100.000 betalen. Dit bedrag wordt verdeeld over alle eigenaren, waardoor jij plotseling €5.000 extra moet betalen na je aankoop.
📜 Hoe Kun je Controleren of Dit een Probleem Is?
Bij de aankoop van een appartement in een copropriété heb je recht op inzage in lopende juridische procedures.
✅ Vraag het “Carnet d’Entretien” – Dit is het onderhoudsboekje van de copropriété en bevat informatie over lopende zaken.
✅ Controleer de notulen van de Algemene Vergadering (AGM) van de laatste 3 jaar – Hierin staan discussies over mogelijke geschillen en toekomstige kosten.
✅ Vraag de syndic om een officieel overzicht van lopende procedures – De beheerder moet je hierover informeren.
✅ Laat een notaris of advocaat het dossier bekijken als er een groot juridisch risico lijkt te zijn.
💡 Tip: Wees extra voorzichtig als er wordt gesproken over grote renovaties of geschillen over de financiële reserves van de copropriété.
📌 Conclusie: Wat Moet je Doen bij “Procédure en Cours”?
🔹 Kleine procedures (bijv. een geschil over een factuur) zijn meestal geen groot probleem, maar kunnen extra kosten met zich meebrengen.
🔹 Grote procedures (bijv. rechtszaken tegen de gemeente of bouwbedrijven) kunnen financiële risico’s en lange onzekerheid met zich meebrengen.
🔹 Vraag altijd extra informatie op voordat je een bod doet op een appartement in een mede-eigendom met een lopende procedure.
🛠️ Checklist voordat je een appartement koopt in een copropriété:
✔️ Vraag naar lopende geschillen en juridische procedures.
✔️ Controleer de laatste notulen van de Algemene Vergadering.
✔️ Controleer of er grote renovaties of financiële risico’s zijn.
✔️ Laat een notaris of advocaat meekijken bij twijfel.
Een “procédure en cours” hoeft geen dealbreaker te zijn, maar het is essentieel om te begrijpen wat de mogelijke gevolgen zijn voordat je een beslissing neemt! 🏡🇫🇷