Huis kopen Costa Rica : het koopproces

Dit artikel maakt onderdeel uit van een reeks van 8 artikelen over het kopen van een woning in Costa Rica. De andere artikelen in de reeks behandelen de volgende onderwerpen :

Het kopen van onroerend goed in Costa Rica is een proces dat zorgvuldig moet worden uitgevoerd om juridische en financiële risico’s te vermijden. Het koopproces kan worden opgedeeld in zes essentiële stappen, waarbij elke fase onderzoek, voorbereiding, onderhandelingen en documentatie vereist.

Stap 1: Onderzoek naar de juridische status van de woning

Voordat je onderhandelingen start, is het essentieel om de juridische status van het onroerend goed te controleren via het Nationale Register (Registro Nacional). Dit kan via de website van het register, maar het is sterk aanbevolen om een onafhankelijke advocaat in te schakelen.

Bij de eigendomscontrole wordt onder andere geverifieerd:

Of de verkoper de rechtmatige eigenaar is.
Of er hypotheken, schulden of juridische claims op het eigendom rusten.
Of het perceel de juiste vergunningen en bestemmingsplannen heeft.
Of de eigendomsrechten volledig zijn (En Pleno Dominio) of beperkt (concessiegrond in de maritieme zone).

💡 Tip: Vraag ook na of de woning aangesloten is op essentiële nutsvoorzieningen zoals water, elektriciteit en riolering. In sommige regio’s kan de wateraansluiting beperkt zijn.

Stap 2: Onderhandelen en intentieverklaring opstellen

Als de eigendomsstatus geen problemen oplevert, begint de onderhandelingsfase. Dit kan mondeling, maar het is veiliger om een intentieverklaring (Carta de Intención) op te stellen.

Waarom een intentieverklaring?

Het voorkomt dat de verkoper onderhandelt met meerdere kopers tegelijk.
Het biedt duidelijkheid over de verkoopvoorwaarden.
Het kan een aanbetaling (10-20%) bevatten om de woning te reserveren.

De intentieverklaring is niet juridisch bindend, maar geeft wel een eerste zekerheid aan de koper.

**Stap 3: Opstellen van het voorlopige koopcontract (Contrato de Opción de Compra)**

Als koper en verkoper overeenstemming bereiken, wordt een voorlopig koopcontract opgesteld door de advocaat. Dit contract bevat:

De overeengekomen koopprijs en betalingsvoorwaarden.
De tijdlijn voor de voltooiing van de aankoop.
Een overzicht van de eigendomstitel en eventuele schulden.
Clausules over inspecties en due diligence-onderzoek.
De procedure bij annulering (bijvoorbeeld wanneer de koper zich terugtrekt).

💡 Belangrijk: Vraag altijd om een onafhankelijke taxatie om de marktwaarde te controleren. Banken hanteren vaak een lagere taxatiewaarde dan de vraagprijs.

Stap 4: Due diligence-onderzoek

De due diligence-fase is cruciaal. Dit onderzoek kan enkele weken duren en omvat:

Juridische controle: Zijn er openstaande schulden, claims of beperkingen op de woning?
Fysieke inspectie: Controle op structurele gebreken, bodemgesteldheid en aansluitingen op nutsvoorzieningen.
Controle van de plattegronden: Stemmen de kadastrale kaarten overeen met de realiteit?
Bedrijfsonderzoek (indien de woning via een vennootschap wordt gekocht): Heeft de vennootschap geen verborgen schulden of juridische problemen?

💡 Let op: Sommige verkopers proberen illegaal gebouwde constructies te verkopen. Vraag altijd om goedgekeurde bouwvergunningen.

Stap 5: Afsluiten van het koopcontract en eigendomsoverdracht

Als alle controles positief zijn, wordt het definitieve koopcontract (Escritura de Traspaso) opgesteld door de notaris. In Costa Rica is een notaris altijd een advocaat, en hij/zij is verantwoordelijk voor de juridische vastlegging.

Bij de ondertekening:

Betaalt de koper de restant van de koopprijs.
Wordt het eigendom geregistreerd in het Nationale Register.
Ontvangt de koper een officiële eigendomsakte (Testimonio) met alle zegels en handtekeningen.

💡 Taalbarrière? Alle documenten zijn in het Spaans. Indien je geen Spaans spreekt, moet een gecertificeerde vertaler of tolk aanwezig zijn. Dit brengt extra kosten met zich mee.

Stap 6: Registratie van de eigendomsoverdracht

De laatste en belangrijkste stap is de officiële registratie van het eigendom. Dit moet onmiddellijk gebeuren bij het Nationale Register, om juridische conflicten te voorkomen.

Waarom is snelle registratie cruciaal?

Costa Rica hanteert het ‘Prior tempore potior iure’ principe: wie het eerst registreert, heeft de sterkste rechten.
In extreme gevallen kan een verkoper de woning twee keer verkopen, en degene die het eerst registreert, is de wettige eigenaar.
Zonder officiële registratie kun je de woning niet verkopen of bezwaren in de toekomst.

💡 Controleer zelf in het Nationale Register of de woning correct is overgeschreven op jouw naam.

Kosten en belastingen bij de aankoop

Bij de aankoop van een woning in Costa Rica moet je rekening houden met de volgende kosten:

Kostenpost	Percentage / Bedrag
Overdrachtsbelasting	1.5% van de koopprijs
Notariskosten	1-1.5% van de koopprijs
Registratiekosten	0.8-1% van de koopprijs
Advocatenkosten	1-2% van de koopprijs
Eventuele vertalingen & tolk	Variabel (€500 – €2.000)

💡 Tip: Sommige kopers kiezen ervoor om de woning te kopen via een vennootschap (Sociedad Anónima – S.A.) om overdrachtsbelasting te vermijden. Dit heeft voordelen, maar ook juridische risico’s.

Conclusie

Het kopen van een huis in Costa Rica kan een geweldige investering zijn, maar het vereist een zorgvuldige juridische en financiële aanpak. Door een gedegen due diligence-onderzoek, het werken met een betrouwbare advocaat en een snelle registratie, voorkom je juridische problemen en ben je zeker van een veilige transactie.

Wil je extra zekerheid? Overweeg dan een title insurance policy, die bescherming biedt tegen juridische claims op het eigendom.