Bij het kopen van een huis in Frankrijk krijg je te maken met verschillende juridische documenten. Twee van de belangrijkste overeenkomsten in het koopproces zijn de promesse de vente en de compromis de vente. Hoewel beide contracten als voorlopige koopakte worden beschouwd, zijn er belangrijke juridische en financiële verschillen die invloed hebben op zowel koper als verkoper.
In dit artikel leggen we gedetailleerd uit wat een promesse de vente en een compromis de vente precies zijn, wat de voor- en nadelen zijn, en waar je als koper of verkoper op moet letten.
Wat is een Promesse de Vente?
Een promesse de vente, ook wel promesse unilatérale de vente genoemd, is een eenzijdige belofte van de verkoper om de woning te verkopen aan een specifieke koper tegen een afgesproken prijs. Dit document houdt in dat de verkoper zich verbindt om het huis te verkopen, maar de koper nog niet verplicht is om te kopen.
De koper krijgt in feite een optie om de woning te kopen binnen een bepaalde periode (meestal 2 tot 3 maanden). In deze periode mag de verkoper geen andere kopers accepteren.
Kenmerken van een Promesse de Vente:
✅ Eenzijdige verplichting – Alleen de verkoper is juridisch gebonden; de koper behoudt de vrijheid om af te zien van de koop.
✅ Optietermijn voor de koper – Meestal tussen de 2 en 3 maanden, waarin de koper kan beslissen om door te gaan met de aankoop.
✅ Waarborgsom (indemnité d’immobilisation) – De koper moet meestal een vergoeding van 5 tot 10% van de verkoopprijs storten om de optie vast te leggen. Als de koper besluit niet te kopen, verliest hij deze waarborg.
✅ Moet worden geregistreerd bij de belastingdienst – Een promesse de vente moet binnen 10 dagen na ondertekening worden geregistreerd bij de Franse belastingdienst (service de publicité foncière), waarvoor een kleine registratiebelasting wordt betaald.
Wat is een Compromis de Vente?
Een compromis de vente, of promesse synallagmatique de vente, is een wederzijdse koopovereenkomst waarbij zowel de koper als de verkoper zich juridisch verbinden tot de transactie. In Frankrijk wordt de compromis de vente het vaakst gebruikt bij de verkoop van onroerend goed.
Zodra beide partijen het compromis ondertekenen, is de verkoop juridisch bindend, behoudens ontbindende voorwaarden zoals de financiering.
Kenmerken van een Compromis de Vente:
✅ Wederzijdse verplichting – Zowel de koper als de verkoper zijn juridisch gebonden en verplicht de transactie af te ronden.
✅ Voorschot (dépôt de garantie) – De koper betaalt een voorschot van 5 tot 10% van de koopsom. Dit bedrag wordt bewaard door de notaris en wordt later verrekend bij de definitieve overdracht.
✅ Ontbindende voorwaarden mogelijk – De koper kan een condition suspensive opnemen, zoals de verkrijging van een hypotheek. Als de koper geen hypotheek krijgt, kan hij zich zonder boete terugtrekken.
✅ Geen verplichte registratie bij de belastingdienst – In tegenstelling tot de promesse de vente hoeft een compromis de vente niet te worden geregistreerd.
Belangrijkste Verschillen Tussen een Promesse de Vente en een Compromis de Vente
| Kenmerk | Promesse de Vente | Compromis de Vente |
|---|---|---|
| Juridische verplichting | Alleen de verkoper is gebonden | Beide partijen zijn juridisch gebonden |
| Vrijblijvendheid voor koper | De koper kan zich terugtrekken en verliest dan de waarborgsom | De koper is juridisch verplicht, tenzij ontbindende voorwaarden gelden |
| Waarborgsom | 5-10% van de verkoopprijs als compensatie voor de verkoper bij annulering | 5-10% van de verkoopprijs, maar wordt verrekend bij de overdracht |
| Ontbindende voorwaarden mogelijk | Niet gebruikelijk | Ja, kan worden opgenomen (bijv. hypotheekvoorbehoud) |
| Verplichte registratie bij de belastingdienst | Ja, binnen 10 dagen | Nee, niet verplicht |
Welke Overeenkomst is Beter?
De keuze tussen een promesse de vente en een compromis de vente hangt af van de situatie en de voorkeuren van beide partijen.
✅ Een Promesse de Vente is gunstig voor de koper als:
✔️ De koper nog twijfelt en extra tijd nodig heeft om de aankoop te overwegen.
✔️ De koper bereid is een vergoeding (indemnité d’immobilisation) te betalen voor de optie.
✔️ De verkoper zekerheid wil geven dat hij gedurende een bepaalde periode niet met andere kopers onderhandelt.
✅ Een Compromis de Vente is beter als:
✔️ Beide partijen zich volledig willen vastleggen op de verkoop.
✔️ De koper afhankelijk is van een hypotheek en een ontbindende voorwaarde nodig heeft.
✔️ De verkoper snel zekerheid wil over de verkoop zonder extra belastingregistratie.
In de praktijk wordt de compromis de vente het meest gebruikt, vooral omdat deze overeenkomst meer zekerheid biedt aan beide partijen en geen extra belastingen met zich meebrengt.
Wat Gebeurt er na de Ondertekening?
🏡 Na ondertekening van de Promesse de Vente:
1️⃣ De koper heeft 2 tot 3 maanden om te beslissen of hij de woning koopt.
2️⃣ Als de koper zich terugtrekt, verliest hij zijn waarborgsom.
3️⃣ Als de koper de woning wil kopen, wordt er een acte de vente (definitieve koopakte) opgesteld en ondertekend bij de notaris.
🏡 Na ondertekening van de Compromis de Vente:
1️⃣ De koper heeft een wettelijke bedenktijd van 10 dagen om zich zonder boete terug te trekken.
2️⃣ De koper regelt de financiering en overige voorwaarden binnen een vastgestelde periode.
3️⃣ De notaris stelt de acte de vente op en na ongeveer 2-3 maanden wordt de woning officieel overgedragen.
Conclusie: Welke Overeenkomst is de Beste Keuze?
✔️ Wil je als koper meer flexibiliteit en een optieperiode? Dan is de promesse de vente een goed instrument, maar let op de kosten bij annulering.
✔️ Wil je zekerheid en juridische binding voor beide partijen? Dan is een compromis de vente de beste keuze, vooral als je een hypotheek nodig hebt.
Welke overeenkomst je ook kiest, het is verstandig om een notaris of juridisch adviseur in te schakelen om de juiste beslissingen te nemen en juridische risico’s te beperken.
Ga je een huis kopen in Frankrijk? Zorg dat je volledig begrijpt welke contracten je ondertekent! 🏡🇫🇷