Een oud huis verbouwen in Frankrijk
Vaak zijn de verwachtingen hooggespannen als je voor het eerst op zoek gaat naar een huis in Frankrijk. Maar naarmate je meer huizen bekijkt, merk je dat veel oude stenen huizen achterstallig onderhoud hebben. Dit komt vaak door jarenlange leegstand of verwaarlozing door de vorige bewoners. Door de ontvolking van het Franse platteland blijven er veel betaalbare woningen over, vooral in minder bekende regio’s. Vaak zijn dit renovatieprojecten.
Een renovatieproject kan zowel een droom als een nachtmerrie zijn. Er zijn risico’s, maar met een goede voorbereiding en het naleven van een paar belangrijke regels kan een renovatie ook een succesverhaal worden. Een grondig onderzoek vooraf bespaart je veel stress en geld. Vergeet niet: de zoektocht naar een huis is leuker dan het voorbereidend werk, maar dit laatste is essentieel.
Volg deze regels voor een succesvolle aankoop:
- Stel een maximum budget vast en wijk daar niet van af, ook niet bij enthousiasme over een potentieel project.
- Koop nooit impulsief. Bezoek het huis meerdere keren en op verschillende momenten van de dag.
- Maak foto’s en notities tijdens bezichtigingen. Dit helpt bij een nuchtere beoordeling later.
- Controleer nutsvoorzieningen:
- Is er elektriciteit en zijn er voldoende aansluitpunten?
- Is er een aansluiting op het gemeentelijke waterleidingnet?
- Hoe is de staat van de septic tank? Sinds 2012 moet deze voldoen aan strenge milieuregels en een SPANC-inspectie ondergaan.
- Onderzoek de dakconstructie: Is de nok recht en zijn de spanten in goede staat?
- Overweeg een bouwkundig onderzoek. Laat een expert een grondige inspectie uitvoeren, zeker bij oudere woningen. Dit kost wat, maar geeft absolute zekerheid over de staat van het huis.
- Informeer bij lokale bewoners. Zij kunnen je nuttige informatie geven over de omgeving, het huis en eventuele verborgen gebreken.
- Wees op je hoede bij renovatiekosten. Laat je niet misleiden door opmerkingen zoals “dat stelt niets voor.” In Frankrijk zijn renovatiekosten vergelijkbaar met die in Nederland.
Nieuwe ontwikkelingen om rekening mee te houden
- Energielabels en verduurzaming: Frankrijk heeft strengere energieregels ingevoerd. Huizen met een slechte energieprestatie (label G of F) mogen in de toekomst mogelijk niet meer verhuurd worden. Overweeg isolatie en energiezuinige systemen, zoals warmtepompen of zonnepanelen.
- Subsidies: Je kunt gebruikmaken van de regeling MaPrimeRénov, een subsidie voor energiebesparende renovaties.
- Kadaster en eigendomspapieren: Dankzij verbeteringen aan het digitale systeem (Cadastre.gouv.fr) kun je eigendomsinformatie eenvoudiger opvragen.
- Materialen en arbeidskosten: Door schaarste en inflatie zijn deze de afgelopen jaren gestegen. Houd hier rekening mee in je budget.
Bijkomende kosten
Bij de aankoop van een woning in Frankrijk komen extra kosten kijken:
- Advocaatkosten: 1-2% van de koopprijs, afhankelijk van de afspraken.
- Notariskosten: Circa 1,3% van de WOZ-waarde.
- Overdrachtsbelasting: 5,8-6,4% van de verkoopprijs, afhankelijk van de regio.
- Gemeentelijke belasting: 3% van de overdrachtsbelasting.
- Registratiekosten bij het kadaster: 0,45% van de WOZ-waarde.
- Makelaarskosten: 2-5% van de verkoopprijs, afhankelijk van locatie en makelaarskantoor.
Jaarlijkse kosten
- Gemeentelijke belasting: Tussen 0,025% en 0,035% van de WOZ-waarde.
- Onroerendgoedbelasting: Alleen voor woningen met een WOZ-waarde boven €243.000, variërend van 0,3% tot 0,8%.
- Energiebelasting: Te betalen via de elektriciteitsrekening.
Zorg voor goed juridisch eigenaarschap
Het eigendom wordt officieel vastgelegd in het Hypotheekregister, een overheidsinstantie. Advocaten kunnen dit register raadplegen om te controleren wie de eigenaar is van een woning en of er verplichtingen, zoals hypotheken of claims, op rusten. Als het huis in een regio zonder kadaster ligt, geldt de inschrijving bij het Hypotheekregister als het officiële eigendomsbewijs.
NB. Dit artikel is oorspronkelijk gepubliceerd in 2011. In januari 2025 heb ik het artikel bijgewerkt naar de huidige stand van zaken.