In Nederland verloopt de aankoop van een woning meestal zonder problemen. Je hebt contact met je makelaar, gaat akkoord met de vraagprijs, en een paar weken later word je uitgenodigd door de notaris om de koopakte te ondertekenen. Zo ging het in ieder geval bij mij, de keren dat ik een woning heb gekocht of verkocht. Wat ik toen niet besefte, is hoeveel er op de achtergrond door de notaris wordt geregeld. Nu ik voorzitter ben van de VVE van het appartementencomplex waar ik woon, zie ik dat beter. Bij de verkoop van een appartement krijgt onze penningmeester altijd een vraag van de notaris of de verkoper zijn VVE-bijdrage volledig heeft betaald. Eventuele openstaande schulden worden dan via de notaris verrekend. In Nederland is dit allemaal heel strak geregeld.

Maar uit mijn ervaring met het internationale vastgoedplatform Affidata weet ik dat het in het buitenland niet altijd zo soepel verloopt. Als je bijvoorbeeld een woning in Spanje koopt, moet je extra opletten. Schulden en lasten op onroerend goed worden in Spanje namelijk overgedragen aan de nieuwe eigenaar als ze niet correct worden afgehandeld. In dit artikel geven we nuttige informatie over hoe je dit kunt voorkomen.


Hoe achterhaal je of er schulden op een woning rusten?

Voordat je in Spanje een woning koopt, is het essentieel om te controleren of er geen openstaande schulden of lasten aan het onroerend goed verbonden zijn. Hier zijn de belangrijkste stappen:

1. Vraag een Nota Simple op

  • De Nota Simple is een document dat je kunt aanvragen bij het Registro de la Propiedad (het Spaanse kadaster).
  • Dit document geeft een overzicht van de huidige eigenaar, eventuele hypotheken, lasten, of beslagen op de woning.
  • Het is verstandig om dit document door een advocaat of ervaren makelaar te laten controleren om juridische termen goed te begrijpen.

2. Controleer op onbetaalde belastingen

  • In Spanje zijn onroerendgoedbelastingen (IBI) gekoppeld aan de woning, niet aan de eigenaar. Als de vorige eigenaar deze belasting niet heeft betaald, kan de gemeente de nieuwe eigenaar aansprakelijk stellen.
  • Vraag een recent betaalbewijs van de IBI-belasting op bij de verkoper.

3. Informeer naar VVE-bijdragen

  • Als de woning onderdeel is van een appartementencomplex of urbanisatie, controleer dan of alle bijdragen aan de Vereniging van Eigenaren (VVE) zijn betaald.
  • Vraag de verkoper om een verklaring van de VVE waarin staat dat er geen achterstallige betalingen zijn.

4. Hypotheken en andere lasten

  • Zorg ervoor dat er geen openstaande hypotheek op de woning rust. Dit kun je controleren via de Nota Simple. Als er wel een hypotheek is, moet deze worden afgelost vóór of tijdens de overdracht.
  • Andere lasten, zoals leningen die aan de woning gekoppeld zijn, moeten ook worden gecontroleerd.

Welke stappen kun je nemen om jezelf te beschermen?

De risico’s bij het kopen van een woning in Spanje kunnen aanzienlijk zijn, maar met de juiste voorbereiding kun je ze minimaliseren. Hier zijn enkele belangrijke stappen:

1. Schakel een lokale advocaat in

  • Een advocaat gespecialiseerd in Spaans vastgoedrecht kan je helpen om alle documenten te controleren en te verifiëren. Dit is geen verplichte stap in Spanje, maar het kan veel problemen voorkomen.

2. Werk samen met een betrouwbare makelaar

  • Een goede makelaar met ervaring in de lokale markt kan je begeleiden bij het controleren van eigendomspapieren en het opsporen van eventuele schulden. Kies bij voorkeur een makelaar die is aangesloten bij een erkende organisatie.

3. Maak afspraken in het koopcontract

  • Laat in het voorlopig koopcontract opnemen dat de verkoper verantwoordelijk is voor het aflossen van alle openstaande schulden vóór de overdracht.
  • Zorg ervoor dat de betaling van de aankoopprijs pas plaatsvindt na controle en goedkeuring van alle documenten.

4. Betaal via een notaris

  • De officiële overdracht van de woning vindt plaats bij de notaris. De notaris in Spanje heeft de verantwoordelijkheid om te controleren of alle documenten in orde zijn, maar hij vertegenwoordigt niet specifiek jouw belangen. Het is daarom verstandig om een advocaat mee te nemen.

5. Vraag om garanties

  • Als je twijfels hebt over de financiële situatie van de verkoper, kun je een bankgarantie of een andere vorm van zekerheid eisen.

Wat gebeurt er als je niet controleert?

In Spanje blijven schulden en lasten vaak aan de woning gekoppeld, niet aan de persoon. Dit betekent dat je als nieuwe eigenaar verantwoordelijk kunt worden gesteld voor achterstallige betalingen van de vorige eigenaar. Mogelijke gevolgen zijn:

  • Boetes of juridische procedures: De belastingdienst of gemeente kan een claim indienen.
  • Problemen bij doorverkoop: Niet afgehandelde schulden kunnen het moeilijk maken om de woning in de toekomst te verkopen.
  • Financiële verrassingen: Plotseling geconfronteerd worden met hoge kosten die je niet had voorzien.

Conclusie

Het kopen van een woning in Spanje is een spannend avontuur, maar vraagt om een gedegen voorbereiding. Anders dan in Nederland moet je als koper zelf actief controleren of er schulden of lasten op het pand rusten. Met behulp van een lokale advocaat, een betrouwbare makelaar en de juiste documenten, zoals de Nota Simple, kun je ervoor zorgen dat jouw aankoop soepel verloopt.

Door de tijd te nemen om deze stappen te volgen, kun je met een gerust hart genieten van je nieuwe woning in Spanje, zonder verrassingen achteraf.