Als je op zoek bent naar een woning in Frankrijk, zal je in eerste instantie huizen zoeken die binnen je budget vallen. Maar wat als ik je vertel dat je ook woningen moet overwegen die ogenschijnlijk te duur lijken? Sommige huizen lijken boven je prijsklasse, maar kunnen in werkelijkheid een koopje worden door slimme onderhandeling of strategische renovatie.
Er zijn drie belangrijke situaties waarin het de moeite waard is om naar woningen boven je budget te kijken:
✅ Huizen met een slecht energielabel (die niet meer verhuurd mogen worden)
✅ Woningen met objectieve nadelen (zoals geen lift of een verouderd interieur)
✅ Woningen die al heel lang te koop staan
Laten we deze scenario’s eens grondig analyseren en kijken hoe jij hiervan kunt profiteren.
🏚️ 1. Huizen met een Slecht Energielabel: De Korting Ligt voor het Oprapen
Sinds enkele jaren zijn de regels voor woningisolatie in Frankrijk aanzienlijk aangescherpt. Vooral voor verhuurders zijn de consequenties groot:
- Sinds 2023 mogen woningen met een energieverbruik van meer dan 450 kWh/m² per jaar niet meer verhuurd worden.
- Vanaf 2025 geldt een verhuurverbod voor woningen met energielabel G.
- Vanaf 2028 mogen ook woningen met label F niet meer verhuurd worden.
- Vanaf 2034 wordt dit uitgebreid naar woningen met label E.
🔎 Waarom is dit een kans voor kopers?
Veel verkopers van huizen met een slecht energielabel hebben niet de financiële middelen om hun woning te isoleren en te verbeteren. Hierdoor belanden veel van deze woningen met flinke kortingen op de markt.
💰 Hoeveel korting kun je krijgen?
- Woningen met label G of F kunnen tot wel 15-30% goedkoper worden aangeboden, omdat ze niet verhuurd kunnen worden.
- Onderhandel extra scherp als er geen isolatie, dubbele beglazing of efficiënte verwarming aanwezig is.
🏗️ Strategie: Kopen en Zelf Renoveren
✔️ Korting bedingen op de vraagprijs, zodat je de isolatie zelf kunt regelen.
✔️ Profiteren van Franse subsidies voor energiezuinige renovaties (zoals de MaPrimeRénov’ regeling).
✔️ Verkopen met winst na een renovatie, omdat de woning dan wel voldoet aan de nieuwe normen.
💡 Praktisch voorbeeld:
Je vindt een huis dat te koop staat voor €170.000 met energielabel G. De kosten om het huis te verbeteren naar label C bedragen €20.000. Je onderhandelt de prijs naar €140.000. Uiteindelijk heb je een woning die €30.000 minder kost dan de oorspronkelijke vraagprijs en die je later zonder problemen kunt verkopen of verhuren.
🏚️ 2. Woningen met Nadelen: Onderhandelen voor een Grote Korting
Niet elk huis verkoopt even snel. Sommige woningen hebben objectieve nadelen die potentiële kopers afschrikken. Denk aan:
🚫 Geen lift in een appartement op een hoge verdieping
🚫 Een zwaar verouderd interieur (denk aan oude tapijten, bruin/oranje keukens en betegelde muren uit de jaren ‘70)
🚫 Een onhandige indeling (zoals een te kleine keuken of een aparte wc zonder badkamer)
💰 Hoeveel korting kun je verwachten?
- Woningen zonder lift: 10-15% korting mogelijk, vooral in oudere gebouwen.
- Verouderde woningen: Tot wel 20% korting, vooral als keuken en badkamer volledig vernieuwd moeten worden.
- Onhandige indeling: 15-25% korting als je kan aantonen dat de kosten om dit aan te passen hoog zijn.
🏗️ Strategie: Slim Kiezen en Renoveren
✔️ Vraag offertes op voor renovaties en gebruik deze als onderhandelingsargument.
✔️ Weeg af of de nadelen te corrigeren zijn. Een verouderde badkamer is te fixen, maar een slecht uitzicht niet.
✔️ Focus op structureel goede woningen: Problemen met indeling zijn op te lossen, fundamentele gebreken zoals vochtproblemen of een slechte ligging niet.
💡 Praktisch voorbeeld:
Een appartement op de derde verdieping zonder lift staat te koop voor €180.000. De meeste kopers haken af door het gebrek aan een lift. Jij biedt €150.000 en de verkoper accepteert, omdat er weinig geïnteresseerden zijn. Je hebt 30.000 euro bespaard zonder verdere kosten!
🏚️ 3. Woningen die al Lang te Koop Staan: Onderhandelen is de Sleutel
Soms staan woningen maanden of zelfs jaren te koop. Dit kan een rode vlag zijn, maar soms is het ook een gouden kans.
🔎 Waarom staan sommige woningen zo lang te koop?
- Te hoge vraagprijs – Sommige verkopers zijn koppig en zakken niet snel in prijs.
- Minder gewilde locatie – Niet iedereen wil in een klein dorp wonen.
- Verouderde staat – Een woning die direct bewoonbaar is, verkoopt sneller dan een opknapper.
💰 Hoeveel korting kun je verwachten?
- Woningen die langer dan 6 maanden te koop staan: 5-10% onder de vraagprijs bieden.
- Woningen langer dan 1 jaar op de markt: Onderhandelen tot 15-20% korting.
- Woningen langer dan 2 jaar te koop: Als de verkoper écht van de woning af wil, kun je soms tot 30% korting krijgen.
🏗️ Strategie: Onderzoek Waarom het Huis Niet Verkoopt
✔️ Check het Kadaster (Cadastre) of er juridische problemen zijn.
✔️ Praat met buren om te ontdekken of er verborgen gebreken zijn.
✔️ Vergelijk met andere woningen in de buurt om te zien of de prijs realistisch is.
💡 Praktisch voorbeeld:
Een huis staat al 2 jaar te koop voor €190.000. Jij onderzoekt waarom en ontdekt dat de eigenaar al is verhuisd en van het huis af wil. Je biedt €145.000 en de verkoper accepteert uit wanhoop. Resultaat: je hebt €45.000 bespaard!
🎯 Conclusie: Hoe Vind je een Koopje Boven Je Budget?
Als een huis buiten je budget lijkt te vallen, betekent dat niet dat het onbereikbaar is. Er zijn drie situaties waarin je een grote korting kunt afdwingen:
✔️ Woningen met een slecht energielabel → 15-30% korting mogelijk
✔️ Objectieve nadelen zoals geen lift of verouderd interieur → Tot 20% korting
✔️ Woningen die al lang te koop staan → 10-30% korting met slimme onderhandeling
💡 Strategie:
🔹 Kijk niet alleen naar de vraagprijs, maar ook naar onderhandelingsmogelijkheden.
🔹 Maak een lijst van woningen die al langer te koop staan en bied geduldig.
🔹 Vraag offertes aan voor renovatiekosten en gebruik deze als onderhandelingsargument.
Met deze aanpak kunt u uw droomhuis in Frankrijk kopen voor een fractie van de oorspronkelijke prijs. Veel succes met uw zoektocht! 🏡💶🇫🇷