Na het ondertekenen van de voorlopige koopovereenkomst (köpekontrakt) en het betalen van de aanbetaling (handpenning) ben je al ver gevorderd in het koopproces. Maar voordat je definitief eigenaar wordt van de woning, moet je een aantal juridische en wettelijke controles uitvoeren. In Zweden is het namelijk de verantwoordelijkheid van de koper om goed onderzoek te doen naar mogelijke lasten en beperkingen.

In dit artikel bespreken we welke juridische aspecten je moet controleren en hoe je dit doet.


1. Zijn er schulden op de woning?

In Zweden worden hypotheken geregistreerd bij het Lantmäteriet, het Zweedse kadaster. Wanneer je een huis koopt, neem je niet automatisch de bestaande hypotheek van de verkoper over, maar het is wel essentieel om te controleren of er nog openstaande schulden of beslagen op het pand rusten.

🔍 Hoe controleer je dit?
✅ Vraag de makelaar om een Lantmäteriet-rapport over de woning.
✅ Controleer of er geen beslagleggingen (utmätningsförfarande) op het huis staan.
✅ Vraag naar het inteckningar-register waarin hypotheken worden vermeld.

👉 Belangrijk: Als koper ben je niet verantwoordelijk voor de hypotheek van de verkoper, maar als de woning als onderpand dient voor een schuld, kan dit complicaties opleveren bij de overdracht.


2. Erfdienstbaarheden (Servitut): Beperkingen op het gebruik van je woning

In Zweden kunnen woningen te maken hebben met erfdienstbaarheden (servitut). Dit zijn juridische rechten die derden kunnen hebben op jouw perceel. Dit kan variëren van een recht van overpad tot beperkingen op wat je met de grond mag doen.

Veelvoorkomende erfdienstbaarheden in Zweden:

🔹 Recht van overpad (gångservitut) – Je buurman heeft het recht om via jouw terrein toegang te krijgen tot zijn woning.
🔹 Nutsvoorzieningen (ledningsservitut) – Waterleidingen of elektriciteitskabels lopen onder jouw grond, waardoor je geen volledige zeggenschap hebt over wat je daar bouwt.
🔹 Gemeenschappelijke voorzieningen (gemensamhetsanläggning) – Sommige huizen delen een waterput, weg of septic tank met buren.

🔍 Hoe controleer je dit?
Vraag een registeruitdraai aan bij Lantmäteriet om te zien of er servituten op het perceel rusten.
Laat de makelaar dit controleren en schriftelijk bevestigen in het koopcontract.


3. Bouwbeperkingen en bestemmingsplannen (Detaljplaner & Bygglov)

Als je plannen hebt om je huis te renoveren, uit te breiden of bij te bouwen, moet je controleren of dit juridisch is toegestaan. Sommige woningen vallen onder beschermde status of bevinden zich in gebieden met bouwbeperkingen.

Waarop moet je letten?

🏗 Bestemmingsplannen (Detaljplan) – In sommige gebieden mag je bijvoorbeeld geen extra verdiepingen bouwen.
🏡 Bouwvergunningen (Bygglov) – Vraag na of bestaande uitbreidingen legaal zijn gebouwd en geregistreerd.
🌿 Natuur- en milieuwetgeving – In natuurgebieden of kuststroken gelden vaak extra beperkingen.

🔍 Hoe controleer je dit?
Vraag een kopie van de detaljplan aan bij de gemeente (kommunen).
Controleer of alle bestaande aanbouwen een geldige bouwvergunning hebben.
Bespreek verbouwingsplannen met de gemeente voordat je de woning koopt.

👉 Belangrijk: In Zweden zijn er gebieden waar zelfvoorzienende huizen zonder nutsvoorzieningen populair zijn. Dit klinkt idyllisch, maar controleer altijd de regelgeving voordat je een woning koopt waar geen water, elektriciteit of riolering aanwezig is.


4. Eigendomsverhoudingen: Koop je de grond of alleen het huis?

In Zweden is het mogelijk dat je een huis koopt, maar niet de grond waarop het staat. Dit komt vaak voor bij vakantiehuizen (fritidshus) en huizen in erfpachtgebieden.

Twee belangrijke constructies:

🏡 Friköpt tomt – Je bent volledig eigenaar van zowel de woning als de grond.
Arrendetomt – De grond is in erfpacht en je betaalt huur aan de landeigenaar.

🔍 Hoe controleer je dit?
Controleer bij Lantmäteriet of de grond eigendom is van de verkoper.
Vraag naar de voorwaarden van de erfpachtovereenkomst.

👉 Let op: Als de grond in erfpacht is, kan de pachtprijs stijgen of kan je contract op termijn worden beëindigd.


5. Verzekeringen en aansprakelijkheid

Zweden kent strikte regels rondom brand- en opstalverzekeringen (villaförsäkring). In sommige regio’s kunnen verzekeringspremies hoger zijn, bijvoorbeeld door risico op bosbranden, overstromingen of radon.

🔍 Waarop letten?
Vraag een offerte aan bij een Zweedse verzekeraar voordat je de koop afrondt.
Controleer of de woning geregistreerde schadeclaims heeft gehad.
Controleer of radonmetingen en bouwtechnische keuringen zijn uitgevoerd.


Conclusie: Zorg voor een grondige juridische controle vóór de overdracht

De juridische controle van een woning in Zweden is een essentiële stap om verrassingen en extra kosten te voorkomen. In tegenstelling tot Nederland ben je als koper grotendeels zelf verantwoordelijk voor het uitvoeren van deze controles. Het is daarom sterk aan te raden om alle informatie op te vragen bij Lantmäteriet en de gemeente, en indien nodig juridisch advies in te winnen.

Wil je weten wat de volgende stap is in het koopproces? Lees dan ons volgende artikel:
👉 Stap 8: De officiële overdracht en sleuteloverdracht in Zweden.