Als voorzitter van onze VVE in de binnenstad van Zwolle heb ik door de jaren heen een goed beeld gekregen van hoe belangrijk een goed functionerende Vereniging van Eigenaars (VVE) is. Ons complex, ontworpen door de bekende architect Aldo van Eyck, is inmiddels bijna 50 jaar oud en wordt uitstekend onderhouden dankzij een strakke organisatie en voldoende financiële bijdragen van de eigenaren. Maar hoe zit dat eigenlijk als je een tweede woning koopt in het buitenland, bijvoorbeeld in Spanje? In dit artikel duiken we in de VVE-structuren zoals die in Spanje voorkomen.
Wat is een VVE in Spanje?
In Spanje heet de Vereniging van Eigenaars officieel de Comunidad de Propietarios. Deze vereniging is vergelijkbaar met een Nederlandse VVE en bestaat uit alle eigenaren van een appartementencomplex of woningen die gemeenschappelijke ruimtes delen, zoals zwembaden, tuinen of parkeergarages.
Net als in Nederland is lidmaatschap van de Comunidad de Propietarios verplicht als je een woning koopt die onderdeel uitmaakt van een groter complex. Dit betekent dat je als koper automatisch meebetaalt aan het onderhoud van de gemeenschappelijke voorzieningen en meebeslist over het beheer van het pand.
De rol van de Comunidad de Propietarios
De Comunidad de Propietarios is verantwoordelijk voor:
- Het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes.
- Het opstellen en goedkeuren van een jaarlijkse begroting.
- Het innen van maandelijkse of jaarlijkse bijdragen van eigenaren.
- Het regelen van verzekeringen voor de gemeenschappelijke ruimtes.
- Het naleven van de huisregels en statuten.
Waar moet je op letten als koper?
1. Financiële gezondheid van de VVE
Net zoals bij Nederlandse VVE’s, is het essentieel om te controleren hoe de financiële situatie van de Spaanse Comunidad de Propietarios is. Vraag bijvoorbeeld naar:
- Het reservefonds: Is er voldoende geld gereserveerd voor groot onderhoud?
- Openstaande schulden: Zijn er eigenaren die hun bijdrage niet betalen? In Spanje komt dit relatief vaak voor en kan het leiden tot problemen bij het uitvoeren van onderhoud.
2. Maandelijkse bijdragen
De hoogte van de maandelijkse bijdrage varieert sterk, afhankelijk van de grootte van het complex en de aanwezige voorzieningen. Appartementen met zwembaden, liften en goed onderhouden tuinen hebben doorgaans hogere kosten.
3. Regels en statuten
Elke Comunidad de Propietarios heeft een eigen set regels en statuten. Controleer deze documenten zorgvuldig voordat je koopt. Er kunnen beperkingen zijn, zoals een verbod op kortetermijnverhuur via platforms als Airbnb.
4. Besluitvorming
In Spanje worden beslissingen vaak genomen tijdens de jaarlijkse vergadering (Junta General). Houd er rekening mee dat de besluitvorming in Spanje minder gestructureerd kan zijn dan in Nederland en vaak afhankelijk is van de betrokkenheid van de eigenaren.
De uitdagingen van een Spaanse VVE
Een van de uitdagingen in Spanje is dat niet alle eigenaren even betrokken zijn. Zeker in complexen waar veel woningen worden verhuurd aan derden, kan het lastig zijn om voldoende draagvlak te krijgen voor noodzakelijke investeringen in onderhoud. Dit kan leiden tot achterstallig onderhoud, vooral in complexen waar de maandelijkse bijdragen laag zijn.
Daarnaast zijn juridische procedures in Spanje vaak omslachtig. Als een eigenaar zijn bijdrage niet betaalt, kan het maanden of zelfs jaren duren voordat de schuld via de rechtbank wordt geïnd.
Tips voor kopers
- Vraag een kopie op van de statuten en de laatste jaarrekening.
Dit geeft inzicht in de financiële situatie en de regels van de Comunidad de Propietarios. - Controleer het reservefonds.
Zijn er plannen voor groot onderhoud? En is er genoeg geld beschikbaar om dit te bekostigen? - Informeer naar openstaande schulden.
Vraag specifiek naar de betalingsachterstanden binnen de VVE. Schulden kunnen uiteindelijk de waarde van je woning beïnvloeden. - Bezoek de gemeenschappelijke ruimtes.
Kijk naar de staat van het onderhoud. Dit zegt vaak veel over de betrokkenheid van de eigenaren. - Overweeg een advocaat in te schakelen.
Een lokale advocaat kan je helpen om de juridische documenten door te nemen en je waarschuwen voor mogelijke risico’s.
Conclusie
De Comunidad de Propietarios speelt een cruciale rol in het beheer en onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes in Spanje. Als koper van een tweede woning is het belangrijk om de financiële gezondheid en organisatie van de VVE goed te onderzoeken. Hoewel de structuur vergelijkbaar is met de Nederlandse VVE, zijn er in Spanje enkele specifieke aandachtspunten, zoals achterstallige betalingen en betrokkenheid van de eigenaren.
Net zoals in onze VVE in Zwolle, staat of valt het succes van een VVE in Spanje met een goede organisatie en betrokken leden. Met de juiste voorbereiding kun je zorgeloos genieten van je woning in het zonnige Spanje.