Als regelmatige lezer van Le Monde volg ik de ontwikkelingen in Frankrijk met bijzondere belangstelling. Niet alleen vanwege mijn algemene interesse in de Franse politiek en economie, maar ook omdat ik overweeg om een tweede huis in Frankrijk te kopen. Onlangs las ik een artikel in Le Monde dat beschreef hoe Frankrijk is uitgegroeid tot een erfmaatschappij (société d’héritiers). Deze ontwikkeling heeft niet alleen gevolgen voor sociale mobiliteit en economische groei, maar ook voor de woningmarkt. In dit artikel ga ik dieper in op de vraag: wat betekent deze trend voor de huizenprijzen in Frankrijk?

De erfmaatschappij: kapitaal geconcentreerd in oudere handen

Frankrijk kent momenteel een historisch hoge concentratie van vermogen bij oudere generaties. Volgens cijfers van INSEE en analyses van economen zoals Thomas Piketty is een steeds groter deel van het nationale kapitaal niet langer afkomstig uit arbeid, maar uit geërfd vermogen. De babyboomgeneratie en hun opvolgers hebben gedurende decennia bezit opgebouwd, vooral in de vorm van vastgoed.

Tegelijkertijd wordt het voor jongere generaties steeds moeilijker om zelf vermogen op te bouwen. Hoge lasten op arbeid, stijgende woningprijzen en onzekerheid op de arbeidsmarkt zorgen ervoor dat zonder familiale hulp de stap naar een eigen woning vaak onmogelijk is.

Huizenprijzen: een vicieuze cirkel van erfkapitaal

Deze situatie heeft een direct effect op de woningmarkt:

1️⃣ Vraag gedreven door erfkapitaal

Waar koopkracht bij jongeren stagneert of zelfs daalt, blijft de vraag naar vastgoed hoog dankzij erfkapitaal. Ouders en grootouders helpen hun kinderen met forse aanbetalingen of kopen zelfs woningen op hun naam. Dit versterkt de prijsstijgingen, vooral in populaire gebieden.

2️⃣ Vastgoed als beleggingsinstrument

Voor oudere generaties is vastgoed niet alleen een woonplek, maar ook een veilige belegging en een instrument voor vermogensoverdracht. Gezien de lage rente en belastingvoordelen op onroerend goed is de neiging groot om vastgoed aan te houden, wat het aanbod beperkt en prijzen hoog houdt.

3️⃣ Regionale verschillen verdiepen zich

In gebieden met veel erfkapitaal (Parijs, de Côte d’Azur, Bordeaux, Annecy) blijven de prijzen stijgen. In minder populaire regio’s zonder sterke economische dynamiek of zonder instroom van erfkapitaal stabiliseren of dalen de prijzen soms. Het gevolg is een gesegmenteerde woningmarkt.

Jongeren: klem tussen arbeid en vermogen

De combinatie van hoge vastgoedprijzen en lage sociale mobiliteit zorgt voor een structureel probleem:

• 🔒 Moeilijke toegang tot eigendom: Zonder erfkapitaal zijn de drempels voor jonge kopers enorm hoog. Zelfs met goede inkomens blijft sparen voor een aanbetaling een langdurig en onzeker proces.
• 🔄 Vertraagde doorstroming: Oudere eigenaars verkopen hun woningen minder snel omdat ze dienen als beleggingsvehikel of omdat ze woningen willen nalaten aan kinderen. Hierdoor komt er weinig aanbod vrij voor starters.

Politieke verlamming en fiscale voorzichtigheid

Hoewel veel economen pleiten voor een herziening van de erfbelasting om deze kapitaalconcentratie te doorbreken, is het onderwerp politiek uiterst gevoelig. Franse regeringen hebben, uit angst voor electorale repercussies, weinig gedaan om erfkapitaal zwaarder te belasten.

De reden? Het idee van vermogensoverdracht binnen families is diepgeworteld, zelfs bij gezinnen met bescheiden middelen. Elke maatregel die als bedreiging voor deze overdracht wordt gezien, roept hevige weerstand op. Daarom grijpen opeenvolgende regeringen eerder naar maatregelen zoals het verhogen van de pensioenleeftijd dan naar belastinghervormingen op erfenissen.

Wat betekent dit concreet voor huizenprijzen?

Op basis van deze trends kunnen we enkele duidelijke gevolgen voor de Franse huizenmarkt schetsen:

📈 Structureel hoge prijzen in kapitaalkrachtige regio’s

Zolang erfkapitaal een dominante rol speelt, zullen populaire regio’s hun waarde behouden of verder stijgen. Zelfs economische schokken of renteverhogingen hebben slechts een beperkt effect omdat aankopen vaak gedeeltelijk of volledig met eigen vermogen worden gefinancierd.

🏡 Beperkt aanbod en weinig prijsdruk

Oudere generaties houden woningen langer vast, wat het aanbod beperkt. Dit creëert een verkopersmarkt waarin kopers – vaak met familiaire steun – elkaar overbieden.

🌍 Internationale concurrentie versterkt het effect

In gewilde regio’s concurreren jonge Franse kopers niet alleen met erfgenamen, maar ook met buitenlandse kopers die eveneens kapitaalkrachtig zijn. Dit versterkt de prijsdruk in bijvoorbeeld Provence, Dordogne, Bretagne en bepaalde wijken van Parijs.

🧑‍🎓 Toenemende ongelijkheid tussen kopersgroepen

De kloof tussen kapitaalkrachtige kopers (met familiaire steun of geërfd vermogen) en zelfstandige kopers zonder familiaal kapitaal groeit. Hierdoor ontstaat een tweedeling in de woningmarkt.

Vooruitblik: blijft deze trend doorzetten?

Gezien de demografische en economische dynamiek lijkt het onwaarschijnlijk dat deze trend op korte termijn verandert. Zolang de politiek terughoudend blijft en erfkapitaal de primaire motor van woningvraag blijft, zullen huizenprijzen in veel regio’s structureel hoog blijven.

Voor wie een huis in Frankrijk wil kopen – zoals ikzelf overweeg – betekent dit:

• Verwacht hoge prijzen in populaire regio’s, met weinig kans op scherpe dalingen.
• Biedingsstrijd is gebruikelijk, vooral voor gewilde objecten.
• Regio’s met minder erfkapitaal of beperkte internationale interesse bieden nog kansen voor betaalbare aankopen.
• De druk op jonge Franse kopers zal niet snel afnemen, wat kan leiden tot politieke en fiscale veranderingen op de lange termijn, maar voorlopig is er geen radicale koerswijziging zichtbaar.

Conclusie

De Franse erfmaatschappij heeft een blijvende impact op de woningmarkt. Erfkapitaal drijft prijzen op, beperkt het aanbod en vergroot de kloof tussen welgestelde en minder vermogende huishoudens. Voor buitenlandse kopers met eigen kapitaal blijft de Franse woningmarkt aantrekkelijk, vooral vanwege de stabiliteit en het culturele erfgoed. Maar voor Franse jongeren zonder familievermogen is het perspectief somber: zonder erfkapitaal wordt het bijna onmogelijk om de vastgoedmarkt te betreden.

💬 Heb je een specifieke vraag over het kopen van een woning in het buitenland? De informatie op deze website is algemeen, maar jouw situatie is uniek. Stuur gerust een e-mail naar info@affidata.nl – ik help je graag verder!