Wie overweegt om een huis te kopen in Kroatië, bijvoorbeeld aan de zonnige Adriatische Zee of in een historische stad als Zadar, krijgt al snel te maken met twee cruciale figuren in het aankoopproces: de makelaar en de notaris.
Hun rol verschilt op een aantal belangrijke punten van wat je wellicht gewend bent uit Nederland of België. In dit artikel leggen we uit wat je van hen mag verwachten, welke verantwoordelijkheden ze hebben en waarom hun betrokkenheid essentieel is bij een veilige en succesvolle aankoop van onroerend goed in Kroatië.
De rol van de makelaar (agencija za nekretnine)
Een makelaar in Kroatië treedt op als bemiddelaar tussen koper en verkoper van onroerend goed. In tegenstelling tot bijvoorbeeld Nederland, waar makelaars vaak uitsluitend de belangen van de verkoper behartigen, werkt een Kroatische makelaar regelmatig voor beide partijen.
Wat doet de makelaar concreet?
- Objecten aanbieden en bezichtigingen regelen
De makelaar toont beschikbare woningen, regelt bezichtigingen en voorziet de potentiële koper van basisinformatie over het object, zoals de ligging, grootte, prijs en bouwjaar. - Documentcontrole (beperkt)
Een goede makelaar zal nagaan of het object correct geregistreerd is in het kadaster (Gruntovnica) en of de verkoper officieel als eigenaar staat ingeschreven. Hij of zij vraagt uittreksels op uit het eigendomsregister en controleert op eventuele bezwaringen of hypotheken. Toch wordt deze controle in de praktijk vaak gedeeld met of volledig overgelaten aan een advocaat. - Opstellen van een voorlopig koopcontract
In Kroatië wordt vaak eerst een predugovor (voorlopige koopovereenkomst) opgesteld. De makelaar speelt hierbij een rol, al is het juridisch gezien verstandiger om dit document te laten opstellen of controleren door een onafhankelijke jurist. - Begeleiding van het onderhandelingsproces
De makelaar fungeert als contactpersoon tussen koper en verkoper bij prijsonderhandelingen, de planning van contractondertekening en de afhandeling van de aanbetaling. - Administratieve ondersteuning
Sommige makelaars helpen bij het verkrijgen van een Kroatisch belastingnummer (OIB), het openen van een bankrekening of het aanvragen van nutsvoorzieningen. Dit is echter geen wettelijke plicht en wisselt sterk per kantoor.
Courtage
Makelaars rekenen meestal 3% tot 6% commissie, vaak gedeeld tussen koper en verkoper. Controleer bij het begin van het proces wie de kosten betaalt en wat er precies onder de dienstverlening valt.
Let op: In Kroatië is het verplicht dat een makelaar geregistreerd is bij het Ministerie van Economische Zaken en verzekerd is tegen beroepsaansprakelijkheid. Vraag hier expliciet naar.
De rol van de notaris (javni bilježnik)
De notaris in Kroatië speelt een iets andere rol dan in Nederland. In plaats van het volledig begeleiden van de eigendomsoverdracht, zoals Nederlandse notarissen doen, is de Kroatische notaris vooral verantwoordelijk voor het bevestigen van de handtekeningen en het authentiseren van documenten.
Wat doet de notaris?
- Legaliseert de koopakte
De notaris bevestigt dat de koopakte door beide partijen is ondertekend, dat zij zich identificeren met geldige documenten, en dat zij de inhoud van het contract begrijpen. - Zorgt voor registratieklaar document
Na legalisatie is de koopakte geschikt om ingeschreven te worden in het kadaster. Deze registratie gebeurt meestal niet door de notaris zelf, maar door de advocaat of de koper. - Heeft geen adviserende rol
Let op: de notaris verleent geen juridisch advies aan de koper. Dat is anders dan in Nederland, waar de notaris ook optreedt als controleur van eigendomstitels en juridische constructies. - Bewaart geen gelden
In Kroatië beheert de notaris geen derdengelden. De aanbetaling of koopsom wordt rechtstreeks overgemaakt tussen koper en verkoper, of via een tussenrekening die wordt beheerd door een advocaat of makelaar (indien beschikbaar).
Kosten
De notariskosten zijn wettelijk gereguleerd en relatief laag (meestal enkele honderden euro’s, afhankelijk van de koopprijs en het aantal pagina’s van de akte).
Aanvullende partij: de advocaat (odvjetnik)
Hoewel niet verplicht, wordt sterk aangeraden om bij het kopen van onroerend goed in Kroatië ook een advocaat in te schakelen. Die controleert:
- de eigendomstitel in het kadaster,
- eventuele schulden of hypotheken,
- de stedenbouwkundige status van het pand,
- of er bouw- of renovatievergunningen ontbreken,
- de inhoud van het voorlopige en definitieve koopcontract.
Een advocaat is je onafhankelijke belangenbehartiger en biedt veel meer zekerheid dan de notaris of makelaar, die beiden vaak een neutrale of commerciële rol hebben.
Een voorbeeld uit de praktijk
Stel: je koopt een huis op het eiland Brač.
- De makelaar regelt de bezichtiging, informeert je over de prijs en stelt een voorlopig contract op.
- Je schakelt een advocaat in om te controleren of het huis legaal gebouwd is en of er geen openstaande schulden zijn.
- Bij ondertekening van de definitieve koopakte ga je naar de notaris in Supetar, die de handtekeningen legaliseert.
- De advocaat dient vervolgens de eigendomsoverdracht in bij het kadaster in Split.
Conclusie
De makelaar en notaris in Kroatië vervullen belangrijke, maar beperkter afgebakende rollen dan in sommige andere Europese landen.
- De makelaar is je eerste aanspreekpunt voor het zoeken en kopen van onroerend goed, maar is zelden juridisch onafhankelijk.
- De notaris bevestigt handtekeningen en legaliseert documenten, maar voert geen due diligence uit.
- Voor juridisch advies en zekerheid over de aankoop is een advocaat essentieel.
Wie een huis koopt in Kroatië doet er goed aan om niet alleen af te gaan op de makelaar, maar ook eigen juridisch advies in te winnen. Zo voorkom je verrassingen en kun je met een gerust hart eigenaar worden van een woning in dit prachtige land.
Links
Informatie over het kopen en wonen in Kroatië
💬 Heb je een specifieke vraag over het kopen van een woning in het buitenland? De informatie op deze website is algemeen, maar jouw situatie is uniek. Stuur gerust een e-mail naar info@affidata.nl – ik help je graag verder!