Wie overweegt een huis te kopen in Polen, krijgt vrijwel altijd te maken met een makelaar (pośrednik) en een notaris (notariusz). Hoewel het koopproces voor vastgoed in Polen relatief transparant is, wijkt de rol van deze professionals op sommige punten af van wat bijvoorbeeld in Nederland of België gebruikelijk is. In dit artikel leggen we uit wat je van een Poolse makelaar en notaris kunt verwachten en waarom hun diensten essentieel zijn.
🏢 De rol van de makelaar (pośrednik)
Taken en verantwoordelijkheden
Een makelaar in Polen:
- Zoekt vastgoed dat aansluit bij de wensen van de koper.
- Organiseert bezichtigingen.
- Onderhandelt over de prijs en andere voorwaarden namens de koper of verkoper.
- Controleert basisinformatie over het onroerend goed, zoals eigendomstitel en kadastergegevens (księga wieczysta).
- Bereidt de voorlopige koopovereenkomst voor (umowa przedwstępna).
Makelaarskosten
In Polen betalen doorgaans zowel de koper als de verkoper een commissie.
- Het tarief ligt meestal tussen de 2% en 3% van de koopprijs voor elk van beide partijen.
- Soms betaalt alleen de verkoper of alleen de koper, afhankelijk van de afspraken.
Licentie en regelgeving
Hoewel het beroep sinds 2014 niet langer wettelijk gereguleerd is, zijn veel makelaars aangesloten bij beroepsverenigingen zoals de Poolse Federatie van Vastgoedmakelaars (PFRN). Een aangesloten makelaar voldoet vaak aan hogere kwaliteits- en opleidingsstandaarden.
Tip: Controleer of je makelaar verzekerd is tegen beroepsaansprakelijkheid.
Extra ondersteuning voor buitenlanders
Veel makelaars in populaire steden zoals Warschau, Krakau of kustplaatsen zoals Gdańsk bieden extra diensten voor buitenlandse kopers, zoals:
- Engelstalige begeleiding.
- Advies over aankoopvergunningen (voor niet-EU-burgers of landbouwgrond).
- Hulp bij hypotheekaanvragen.
📝 De rol van de notaris (notariusz)
Juridische kern van de aankoop
In Polen is de notaris een centrale figuur in het koopproces. Anders dan in sommige landen is hij niet de belangenbehartiger van de koper of verkoper, maar een onafhankelijke functionaris die erop toeziet dat de overdracht volgens de wet verloopt.
Taken van de notaris
- Opstellen van de koopakte (akt notarialny).
- Controleren van eigendomstitels en beperkingen (zoals hypotheken of erfdienstbaarheden).
- Verifiëren van identiteiten en bevoegdheden van koper en verkoper.
- Registreren van de koopakte bij het nationale vastgoedregister (księga wieczysta).
- Afdragen van belastingen: de notaris int meestal de overdrachtsbelasting en draagt deze af aan de belastingdienst.
Kosten van de notaris
- De notariskosten in Polen zijn gemaximeerd op basis van de vastgoedwaarde en wettelijk gereguleerd.
- De kosten variëren meestal tussen 0,5% en 2% van de koopprijs, maar kunnen lager uitvallen bij hogere transactiewaarden.
- Naast de notariskosten komen er kosten bij voor het inschrijven van het eigendom in het kadaster.
Goed om te weten:
In Polen kiest de koper meestal de notaris en betaalt ook de notariskosten.
Tolk verplicht bij buitenlandse kopers
Als de koper geen Pools spreekt, moet tijdens de ondertekening van de koopakte een beëdigd tolk aanwezig zijn. De koper draagt de kosten van deze tolk.
🔎 Samenwerking tussen makelaar en notaris
Hoewel ze verschillende rollen hebben, werken makelaars en notarissen vaak samen:
- De makelaar begeleidt het hele proces tot de koopovereenkomst.
- De notaris zorgt voor de formele overdracht en wettelijke registratie.
Belangrijk: De makelaar mag geen juridische garanties geven over het eigendom of mogelijke claims op het vastgoed. Alleen de notaris is bevoegd om dit juridisch vast te stellen en te bekrachtigen.
🏡 Stappenplan aankoopproces
- Zoektocht naar woning (vaak met hulp van een makelaar).
- Voorlopige koopovereenkomst opstellen (optioneel maar gebruikelijk).
- Due diligence: controle van eigendomstitels en eventuele beperkingen.
- Definitieve koopakte ondertekenen bij de notaris.
- Registratie van het nieuwe eigendom in het vastgoedregister.
🌍 Belangrijke tip voor buitenlanders
In regio’s met veel buitenlandse kopers, zoals Zakopane of de Mazuren, zijn er makelaarskantoren die zich volledig hebben gespecialiseerd in de begeleiding van niet-Poolse kopers. Zij bieden vaak pakketten aan inclusief juridische begeleiding, tolken en hulp bij verblijfsformaliteiten.
✅ Conclusie
De makelaar en de notaris spelen elk een essentiële rol bij het kopen van vastgoed in Polen. De makelaar begeleidt het commerciële proces, helpt bij het vinden van een woning en onderhandelt namens de koper of verkoper. De notaris zorgt voor de juridische veiligheid van de transactie en de correcte registratie van het eigendom. Voor buitenlanders is het inschakelen van betrouwbare, ervaren professionals cruciaal om verrassingen te voorkomen en een soepele aankoop te garanderen.
Links
Informatie over Kopen en Wonen in Polen
💬 Heb je een specifieke vraag over het kopen van een woning in het buitenland? De informatie op deze website is algemeen, maar jouw situatie is uniek. Stuur gerust een e-mail naar info@affidata.nl – ik help je graag verder!