De Poolse eigendomsakte die alles onthult over jouw (toekomstige) woning.
Je hebt een huis op het oog in de schilderachtige heuvels van Klein-Polen of een zonnig perceel aan een meer in Warmië en Mazurië. De omgeving klopt, de prijs lijkt scherp, de makelaar enthousiast. Maar voordat je ook maar één zloty overmaakt, is er één document dat je absoluut moet bekijken: de Księga Wieczysta.
Deze term klinkt als iets uit een middeleeuws register, en eerlijk gezegd: dat is het ook een beetje. Maar in moderne vorm is het een digitale en wettelijk bindende eigendomsakte, cruciaal voor iedereen die in Polen onroerend goed koopt, verkoopt of financiert.
In dit artikel leggen we uit wat een Księga Wieczysta precies is, hoe je erin zoekt, waar je op moet letten en waarom het jouw beste bescherming is tegen verborgen gebreken en juridische ellende.
📖 Wat is een Księga Wieczysta?
Een Księga Wieczysta (letterlijk: “eeuwigdurende boek”) is het kadasterregister van een onroerend goed in Polen. Het bevat alle belangrijke juridische informatie over een pand of perceel en wordt beheerd door het Poolse kadaster (Sąd Rejonowy – Wydział Ksiąg Wieczystych).
Elke woning, grond of appartement met een aparte eigendomstitel heeft zijn eigen Księga Wieczysta, met een uniek nummer (vier cijfers, een slash, zeven cijfers, plus een controleletter, bijvoorbeeld: KR1P/0001234/9).
💡 Een pand zonder Księga Wieczysta is uiterst verdacht en meestal niet verkoopbaar via een notaris.
🔍 Wat staat er in een Księga Wieczysta?
Een Księga Wieczysta is opgedeeld in vier delen (działy), elk met een specifiek juridisch doel:
Dział I – Omschrijving van het onroerend goed
- Locatie, oppervlakte, kadastraal nummer
- Type onroerend goed (woning, perceel, appartement, garage)
- Functie en gebruiksdoel (bijv. agrarisch, residentieel)
Dział II – Eigenaar/eigenaren
- Naam/namen van de eigenaar(s)
- Aard van eigendom (volledig eigendom, aandeel, erfpacht)
- Eventuele splitsing (bij appartementen in condominiums)
Dział III – Beperkingen op het eigendom
- Recht van overpad voor buren
- Erfelijke rechten van derden
- Informatie over lopende geschillen
- Eventuele beperkingen voor verkoop of gebruik
Dział IV – Hypotheken en leningen
- Hypotheekbedragen en -verstrekkers
- Rangorde van inschrijving
- Bepaling of hypotheek nog loopt of is afgelost
📲 Hoe krijg je toegang tot de Księga Wieczysta?
Sinds 2010 zijn Poolse eigendomsregisters openbaar en online beschikbaar via het officiële portaal:
👉 ekw.ms.gov.pl
Wat heb je nodig? Alleen het nummer van de Księga Wieczysta, dat je kunt opvragen via:
- De eigenaar
- De makelaar
- Het gemeenteregister (wydział geodezji)
- Eventueel via betaalde zoekservices op basis van adres
💡 De toegang is gratis, maar alleen volledig zichtbaar als je het correcte nummer hebt. Er bestaat géén zoekfunctie op adres of naam via de officiële site.
🛡️ Waarom is de Księga Wieczysta zo belangrijk?
✅ 1. Je controleert of de verkoper écht de eigenaar is
Als de naam in Dział II niet overeenkomt met de verkoper, is de deal juridisch niet rechtsgeldig.
✅ 2. Je ziet of er hypotheken of schulden op rusten
In Dział IV staan alle hypotheken, ook oude of sluimerende. Je wilt nooit een pand kopen met een lening die op jouw naam komt.
✅ 3. Je voorkomt juridische verrassingen
Via Dział III ontdek je zaken als:
- Een buurman met recht op doorgang over je perceel
- Een erfenis die nog niet is afgehandeld
- Een geschil met de gemeente over bestemming of erfgrens
✅ 4. Notarissen controleren hierop bij de overdracht
Zonder schone Księga geen overdracht. Notarissen kunnen transacties blokkeren als er onduidelijkheden zijn.
⚠️ Waar moet je extra op letten?
| Signaal | Betekenis |
|---|---|
| Hypotheekbedrag zonder einddatum | Actieve lening, risico voor koper |
| “Zakaz zbywania” | Verkoopverbod zonder toestemming van rechtbank |
| Meerdere eigenaren | Kan leiden tot vertraging bij verkoop |
| Współwłasność ułamkowa | Gedeeld eigendom – wie beslist over verkoop? |
🏢 Speciale gevallen: appartementen in blokken
Bij een appartement in een flat of woonblok bestaat er één Księga Wieczysta voor het hele gebouw, plus een aparte akte voor elk appartement. Controleer dus:
- De individuele Księga van het appartement (eigenaar, rechten, hypotheek)
- De gedeelde grondeigendom (meestal via een wspólnota mieszkaniowa)
Vraag ook naar de beheerder van het gebouw voor informatie over VvE-bijdragen en eventuele schulden.
🌍 Buitenlanders en de Księga Wieczysta
Als buitenlander heb je hetzelfde recht op inzage als een Poolse staatsburger. Sterker nog: bij het kopen van een woning in Polen is de Księga hét instrument om transparantie te garanderen.
Een goede advocaat of notaris helpt je met de interpretatie. Toch kun je met Google Translate en een beetje juridische nieuwsgierigheid zelf al veel leren uit de online versie.
✅ Conclusie: de Księga Wieczysta is je juridische anker
Waar het koopcontract emoties oproept, brengt de Księga Wieczysta feiten. Het is het enige document dat zwart-op-wit laat zien wat je wérkelijk koopt — zonder verkooppraatjes of verborgen addertjes.
Wil je veilig investeren in Pools vastgoed? Begin dan met de Księga. Het is je sleutel tot helderheid, zekerheid en zorgeloos wonen.
Links
Informatie over Kopen en Wonen in Polen
💬 Heb je een specifieke vraag over het kopen van een woning in het buitenland? De informatie op deze website is algemeen, maar jouw situatie is uniek. Stuur gerust een e-mail naar info@affidata.nl – ik help je graag verder!