Een grensverleggende stap met fiscale haken en ogen
Je hebt jarenlang genoten van je woning in de Eifel, misschien als tweede verblijf, misschien als permanente uitvalsbasis. Maar nu is het tijd voor een nieuw hoofdstuk. Je besluit je Duitse huis te verkopen. Maar hoe zit het met de belastingen? Moet je belasting betalen over de winst? En zo ja, waar: in Duitsland, in Nederland of in beide landen?
Het antwoord: het hangt ervan af. Maar geen paniek — hieronder lees je precies waar je op moet letten.
Eerst Duitsland: moet je belasting betalen over de verkoopwinst?
In Duitsland betaal je mogelijk Spekulationssteuer, oftewel speculatiebelasting. Deze belasting wordt geheven over de winst bij verkoop van onroerend goed, tenzij je aan bepaalde vrijstellingen voldoet.
Geen belasting als:
✅ Je hebt de woning minstens tien jaar in bezit gehad
✅ OF je hebt de woning in het jaar van verkoop én de twee voorgaande jaren zelf bewoond (hoofdverblijf)
Als aan een van deze twee voorwaarden is voldaan, ben je vrijgesteld van belasting over de winst. Dit geldt ook voor Nederlanders die in Nederland wonen en een woning in Duitsland bezitten.
Wel belasting als:
❌ Je verkoopt de woning binnen tien jaar
❌ EN je hebt de woning niet permanent bewoond
Dan betaal je in Duitsland belasting over de verkoopwinst. De hoogte daarvan hangt af van je totale inkomen, want het valt onder het reguliere belastingtarief (inkomstenbelasting, dus geen vast percentage).
Wat is precies de “winst”?
De verkoopwinst is niet simpelweg de verkoopprijs minus de aankoopprijs. Je mag ook bepaalde kosten in mindering brengen:
- aankoopkosten (zoals notaris, makelaar, Grundbuchkosten)
- verbouwingskosten (als ze waardeverhogend zijn én aantoonbaar)
- verkoopkosten (bijv. courtage makelaar)
Bewaar dus áltijd je facturen en contracten.
En hoe zit het in Nederland?
In Nederland valt de woning in box 3 (vermogen), zoals eerder besproken. De verkoopopbrengst verhoogt tijdelijk je box 3-vermogen. Maar let op: de winst zelf wordt niet apart belast.
Er is géén Nederlandse belasting over de verkoopwinst. Wel moet je:
- het verkoopbedrag en de aflossing van een eventuele hypotheek juist verwerken
- zorgen dat je buitenlandse onroerend goed correct is aangegeven in je aangifte (zie vorig artikel)
Heb je veel winst gemaakt? Dan zie je dat terug in een hoger box 3-vermogen voor dat jaar, wat een lichte stijging van je belastingdruk kan betekenen — maar zonder aparte winstbelasting.
Dubbele belasting voorkomen: het verdrag helpt
Duitsland heeft het eerste heffingsrecht bij verkoop van onroerend goed op Duits grondgebied. Dat is geregeld in het belastingverdrag tussen Nederland en Duitsland. Nederland mag niet nogmaals belasting heffen over dezelfde winst.
Wel telt de waarde van het vermogen tijdelijk mee in box 3, zoals hierboven uitgelegd. Maar je krijgt vrijstelling voor het deel dat al in Duitsland belast is, mits je dit goed administreert.
Tip: tijdstip van verkoop is van belang
Verkoop je je Duitse woning nét voor het verstrijken van de tienjaarsgrens? Dan kan dat duizenden euro’s aan belasting schelen. Een paar maanden wachten kan dus lonend zijn.
Daarnaast is het fiscaal gunstig om te verkopen ná 1 januari van een nieuw belastingjaar, zodat je de opbrengst pas meeneemt in je Nederlandse box 3-aangifte voor het jaar daarop.
Situatie bij verhuurde woningen
Heb je de woning in Duitsland langdurig verhuurd? Dan is de kans groter dat je Spekulationssteuer moet betalen. Je hebt de woning immers niet zelf bewoond.
Bovendien moet je de huurinkomsten al hebben aangegeven in Duitsland, wat mogelijk gevolgen heeft voor de afrekening bij verkoop. Laat in dit geval altijd een Duitse belastingadviseur meekijken.
Samenvattend
De verkoop van een woning in Duitsland is fiscaal gezien meestal eenvoudiger dan men denkt — maar niet zonder valkuilen. De tienjaarsregel is cruciaal. Voldoe je daaraan? Dan verkoop je belastingvrij in Duitsland. Zo niet, dan betaal je inkomstenbelasting over de winst. In Nederland speelt de verkoop alleen mee in box 3, zonder aparte heffing over de winst.
Neem de tijd om je verkoopmoment strategisch te kiezen, bewaar alle documentatie en overweeg advies in te winnen bij een belastingadviseur met kennis van Duits-Nederlandse situaties. Dan blijft je verkoop niet alleen financieel succesvol, maar ook fiscaal zorgeloos.
Hoewel dit artikel met zorg is samengesteld, kunnen wetten en regelingen wijzigen. Raadpleeg een fiscaal adviseur voor je persoonlijke situatie.
💬 Heb je een specifieke vraag over het kopen van een woning in het buitenland? De informatie op deze website is algemeen, maar jouw situatie is uniek. Stuur gerust een e-mail naar info@affidata.nl – ik help je graag verder!