Inleiding: Het verschil tussen bijkomende en verborgen kosten
Bij het kopen van een huis in Griekenland zijn er niet alleen de aankoopprijs en de voor de hand liggende kosten, zoals notariskosten en belastingen. Veel kopers worden geconfronteerd met verborgen kosten, die pas na de aankoop of tijdens het aankoopproces duidelijk worden.
Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen bijkomende kosten en verborgen kosten:
- Bijkomende kosten zijn de verwachte extra kosten die vooraf duidelijk worden vermeld. Denk hierbij aan overdrachtsbelasting, notariskosten en makelaarskosten.
- Verborgen kosten zijn de onverwachte of slecht gecommuniceerde kosten, die vaak niet direct zichtbaar zijn bij het tekenen van het koopcontract. Deze kunnen bijvoorbeeld voortkomen uit juridische complicaties, renovatiekosten of verplichte aansluitingen op nutsvoorzieningen.
In dit artikel bespreken we de belangrijkste verborgen kosten die kopers in Griekenland kunnen tegenkomen, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
1. Juridische en administratieve kosten
a) Kosten voor eigendomscontrole en legaliteit van het pand
In Griekenland kunnen eigendomspapieren gecompliceerd zijn, vooral bij oudere huizen of landgoederen die generaties lang in een familie zijn gebleven. Het kan zijn dat:
- Het eigendom niet correct is geregistreerd in het Kadaster.
- Er onopgeloste erfkwesties zijn, waardoor meerdere personen aanspraak kunnen maken op de woning.
- Het pand illegaal gebouwd of uitgebreid is, wat juridische complicaties kan veroorzaken.
Om deze problemen te voorkomen, moet een gespecialiseerde advocaat een grondige eigendomscontrole uitvoeren. Dit brengt extra kosten met zich mee, meestal tussen de €1.000 en €3.000, afhankelijk van de complexiteit van de zaak.
b) Kosten voor vertalingen en notariële akten
Als koper ben je verplicht om alle officiële documenten in het Grieks te ondertekenen. In veel gevallen is een gecertificeerde vertaling nodig van het koopcontract en andere documenten. Dit betekent dat het oorspronkelijke Griekse document door een erkende vertaler wordt vertaald naar de taal van de koper, zodat deze exact weet wat hij ondertekent.
- Geregistreerde vertalers rekenen meestal €50 tot €150 per pagina, afhankelijk van de taal en de complexiteit van het document.
- In sommige gevallen kan een beëdigde tolk verplicht zijn bij de notaris, vooral als de koper de Griekse taal niet machtig is. Dit kan extra kosten met zich meebrengen, doorgaans tussen €100 en €300 per sessie.
- Notariële akten en vertalingen moeten mogelijk ook gelegaliseerd worden met een apostille-stempel, wat extra administratieve kosten met zich mee kan brengen.
Een correcte en juridisch waterdichte vertaling is essentieel om misverstanden en juridische problemen te voorkomen. Het wordt daarom sterk aanbevolen om samen te werken met een officieel erkende vertaler of vertaalbureau dat ervaring heeft met vastgoedtransacties in Griekenland.
2. Verborgen belastingen en heffingen
a) Onroerendgoedbelasting (ENFIA) en lokale heffingen
Naast de overdrachtsbelasting moet je als huiseigenaar jaarlijks ENFIA (Uniforme Belasting op Vastgoed) betalen.
- De hoogte van ENFIA hangt af van de regio en het type woning, maar kan variëren van €2 tot €16 per vierkante meter per jaar.
- Daarnaast zijn er gemeentelijke belastingen, vaak verborgen in de elektriciteitsrekening, die variëren tussen €1 en €3 per m² per jaar.
b) Kosten voor nutsvoorzieningen en aansluitingen
Sommige woningen, vooral in landelijke gebieden, zijn niet aangesloten op water, elektriciteit of riolering. De kosten voor aansluiting kunnen oplopen:
- Elektriciteit: Voor nieuwe aansluitingen via de Griekse energieleverancier DEI kunnen de kosten variëren van €1.000 tot €5.000.
- Water: De kosten verschillen per gemeente, maar kunnen €500 tot €3.000 bedragen.
- Septic tank of riolering: Sommige huizen hebben een septic tank in plaats van een rioolaansluiting. Installatie of vervanging kan €3.000 tot €7.000 kosten.
3. Verborgen kosten bij renovatie en onderhoud
a) Verborgen gebreken in de woning
Veel kopers richten zich op de zichtbare staat van de woning, maar verborgen gebreken kunnen aanzienlijke kosten met zich meebrengen.
- Vochtproblemen: Veel Griekse huizen, vooral oude stenen huizen, kampen met vocht en schimmel. Reparatie kan €2.000 tot €10.000 kosten.
- Elektrische bedrading: Oude huizen hebben vaak verouderde elektriciteitssystemen die niet voldoen aan de huidige normen. Een volledige herbedrading kan €5.000 tot €15.000 kosten.
- Dakrenovatie: De Griekse zon en het mediterrane klimaat zorgen voor slijtage. Een dakrenovatie kost al snel €10.000 tot €20.000.
4. Kosten voor VvE en gemeenschappelijke ruimtes
a) Servicekosten in appartementencomplexen
Als je een appartement koopt in Griekenland, kan het zijn dat je te maken krijgt met een vereniging van eigenaren (VvE). De servicekosten kunnen verborgen kosten opleveren, bijvoorbeeld voor:
- Onderhoud van de lift, tuin of gemeenschappelijke ruimtes.
- Kosten voor gezamenlijke verzekeringen.
- Reserves voor toekomstige renovaties van het gebouw.
Afhankelijk van de faciliteiten kunnen de maandelijkse VvE-kosten variëren van €20 tot €200 per maand.
5. Kosten bij doorverkoop of verhuur
a) Kosten bij wederverkoop van de woning
Als je je huis in de toekomst wilt verkopen, kun je te maken krijgen met:
- Kapitaalwinstbelasting: Op dit moment is er geen kapitaalwinstbelasting op vastgoedverkopen in Griekenland, maar dit kan in de toekomst veranderen.
- Makelaarskosten: Een Griekse makelaar rekent vaak 2% tot 3% commissie aan de verkoper.
b) Belastingen en kosten bij verhuur
Als je je woning wilt verhuren, moet je rekening houden met:
- Inkomstenbelasting: Huurinkomsten worden belast tussen 15% en 45%, afhankelijk van het bedrag.
- Gemeentelijke belastingen en toeristenbelasting: Dit kan extra kosten opleveren voor vakantieverhuurders.
Conclusie: Hoe kun je verborgen kosten vermijden?
Het kopen van een huis in Griekenland kan een geweldige investering zijn, maar het is cruciaal om goed voorbereid te zijn op verborgen kosten. Hier zijn enkele tips om onaangename verrassingen te voorkomen:
- Werk samen met een gespecialiseerde advocaat die alle juridische aspecten controleert.
- Vraag een bouwkundige keuring aan om verborgen gebreken te identificeren.
- Controleer nutsvoorzieningen en gemeentelijke kosten vooraf bij de lokale autoriteiten.
- Bereken de jaarlijkse onderhouds- en belastingkosten zodat je financieel niet voor verrassingen komt te staan.
Door deze stappen te volgen, kun je met een gerust hart een huis kopen in Griekenland en verborgen kosten minimaliseren.