Stel dat ik als Nederlander een woning wil kopen in Italië en ik weet niet dat er een of meerdere huurders in de woning zitten, zitten er in het koopproces dan bepaalde automatische controles die mij op de hoogte stellen van het feit dat er huurders inzitten en dat ik de woning dus niet direct betrekken kan? Stel dat ik geen aankoopmakelaar heb die mij daarop wijst. Wat gebeurt er dan? Op zich zou ik bij de bezichtiging van de woning wellicht al zien dat de woning verhuurd wordt. Zeker als er meerdere huurders in zitten, bijvoorbeeld studenten. Maar als de woning er netjes uitziet en verhuurd blijkt te zijn, dan loop ik toch wel een risico. Stel dat ik geen aankoopmakelaar heb en de verkopende makelaar houdt zijn mond dicht, dan zou ik mij wel opgelicht voelen. Als Nederlander die geen Italiaans spreekt en ook niet op de hoogte is van wat kan gebeuren bij de aankoop van een woning in Italië, zou ik graag willen weten wat de risico’s zijn en hoe ik mij hiertegen kan wapenen.
Geen automatische waarschuwingen bij aankoop
In Nederland ga je er vaak vanuit dat je als koper goed beschermd bent en dat je niet zomaar voor onaangename verrassingen komt te staan. De notaris, de makelaar, het Kadaster – ze zorgen er samen voor dat alles goed wordt vastgelegd en gecheckt. In Italië werkt het anders. Hier is de controle veel meer de verantwoordelijkheid van de koper zelf.
Er zijn geen automatische waarschuwingen die jou erop wijzen dat er huurders in de woning zitten. Het Italiaanse Kadaster (Catasto) registreert het eigenaarschap en belastingen, maar niet of een woning verhuurd is. Ook het hypotheekregister (Conservatoria dei Registri Immobiliari) biedt geen duidelijkheid over huurcontracten.
De verkoper moet wettelijk gezien aangeven of er huurders zijn, maar dit wordt niet altijd netjes vermeld. En als je een niet al te eerlijke verkopende partij treft, kan het zomaar gebeuren dat je hier pas ná de koop achter komt.
Wat als je een huis koopt met huurders?
Stel, je hebt een prachtig huis gekocht, je hebt de sleutels ontvangen en wil de woning betrekken. Maar dan kom je erachter dat er nog huurders in zitten. Wat nu?
- Huurcontract blijft gewoon bestaan
In Italië gaat een bestaand huurcontract automatisch over op de nieuwe eigenaar. Dit betekent dat je de huurders niet zomaar uit de woning kunt zetten, zelfs niet als je het huis voor eigen bewoning hebt gekocht. - Beschermde huurders kunnen niet zomaar worden uitgezet
De Italiaanse wet kent sterke huurbescherming. Dit geldt vooral voor:- Langlopende huurcontracten: In Italië zijn 4+4-contracten heel gebruikelijk. Dit betekent dat de eerste vier jaar vaststaan en daarna nog eens met vier jaar worden verlengd. Als koper kun je daar niet zomaar onderuit.
- Sociale huurders of kwetsbare groepen: Denk aan ouderen, gezinnen met kinderen of mensen met een laag inkomen. Een rechter zal hen vaak beschermen tegen uitzetting.
- Voorverkooprecht voor huurders: In sommige gevallen kunnen huurders zelfs het recht hebben om als eerste te bieden als het huis te koop komt.
- Uit huis zetten is een langdurig proces
Wil je de huurders toch laten vertrekken? Dan moet je een juridische procedure starten. Dit is een langdurig en kostbaar proces. Gemiddeld kan het maanden tot jaren duren voordat een rechter een uitzettingsprocedure afrondt, zeker als de huurder zich verweert.
Hoe voorkom je dit probleem?
Als koper moet je dus zelf goed opletten. Hier zijn enkele stappen om problemen te voorkomen:
- Vraag de verkoper expliciet naar het huurcontract
Laat hem schriftelijk bevestigen dat de woning leeg en vrij van huurders wordt opgeleverd. - Controleer het koopcontract op clausules over huurders
Laat een advocaat het koopcontract nakijken. Als er huurders zijn, moet dit vermeld staan in de akte. - Check bij de gemeente of er een huurcontract is geregistreerd
In sommige gevallen worden huurcontracten officieel geregistreerd bij het belastingkantoor (Agenzia delle Entrate). - Ga langs bij de woning en spreek met buren
Vaak weten buren precies wie er in het huis woont en of er huurders zijn. Dit kan waardevolle informatie opleveren. - Schakel een advocaat in die gespecialiseerd is in Italiaans vastgoedrecht
Dit is geen overbodige luxe. Een goede advocaat kan nagaan of er huurcontracten zijn en je adviseren over je rechten.
Conclusie
Het kopen van een woning in Italië zonder te weten dat er huurders in zitten, is een risico dat je niet moet onderschatten. Anders dan in Nederland, waar de notaris en makelaar je beschermen tegen dit soort verrassingen, is het in Italië de verantwoordelijkheid van de koper om dit goed uit te zoeken. Laat je dus niet verrassen en zorg dat je de juiste checks uitvoert voordat je een handtekening zet onder het koopcontract.
Wil je problemen voorkomen? Neem een advocaat in de arm en vraag alles na – beter een keer te veel controleren dan achteraf spijt krijgen!
Links
Alles wat u moet weten over wonen en leven in Italië
Italian property purchase tips
Deze gids biedt tips voor het kopen van onroerend goed in Italië, met nadruk op het belang van het bevestigen van de bezettingsstatus van een woning om te voorkomen dat men een pand met bestaande huurders koopt.
Can I sell my Italian property if it has a tenant inside?
Dit artikel bespreekt de implicaties van het verkopen van een woning met bestaande huurders en de overwegingen voor zowel verkopers als kopers.