Wat je als Nederlandse huiseigenaar moet weten over deze vaste last
Je hebt een charmant huis gekocht in een rustig dorpje in de Eifel, of misschien een ruime bungalow aan de rand van Kleve, net over de grens bij Nijmegen. De aankoop is rond, de sleutels zijn binnen, en het Duitse avontuur kan beginnen. Maar voordat je je laat meevoeren in het idyllische buitenleven, komt er een brief op de mat: Grundsteuerbescheid. De onroerendgoedbelasting in Duitsland. Hoe werkt dat eigenlijk — en belangrijker nog: hoeveel betaal je?
Wat is Grundsteuer precies?
De Grundsteuer is de jaarlijkse belasting die je als eigenaar van een perceel in Duitsland betaalt. Het maakt daarbij niet uit of je het onroerend goed zelf bewoont of verhuurt. Ook braakliggende bouwgrond valt onder deze belasting.
Het bedrag wordt geïnd door de gemeente waarin je woning zich bevindt. Gemeenten gebruiken de opbrengsten voor algemene voorzieningen zoals wegenonderhoud, scholen, en vuilnisophaal. Vergelijk het met de Nederlandse onroerendezaakbelasting (OZB), maar dan net even anders berekend.
Zo wordt de Grundsteuer berekend
De hoogte van de Grundsteuer is gebaseerd op een driestappenmodel:
- De zogenoemde “Einheitswert”: dit is de waarde van je woning zoals vastgesteld door de belastingdienst (niet de actuele marktwaarde!). Let op: dit systeem is verouderd — de waarden zijn gebaseerd op peiljaren 1964 (West-Duitsland) of zelfs 1935 (Oost-Duitsland).
- Het belastingtarief of “Steuermesszahl”: een wettelijk vast promillage dat wordt toegepast op de Einheitswert. Voor woningen is dat meestal 0,31% of 0,35%.
- De gemeentelijke opslag of “Hebesatz”: dit percentage stelt de gemeente zélf vast. Het is een soort multiplier, en dit maakt de Grundsteuer in Duitsland zo variabel.
De uiteindelijke formule:
📊 Grundsteuer = Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz
Een voorbeeld uit de praktijk
Stel, je koopt een woning in Mönchengladbach met een Einheitswert van €20.000. De Steuermesszahl is 0,35% en de gemeente hanteert een Hebesatz van 470%.
👉 Dan betaal je:
- €20.000 × 0,0035 = €70 (belastinggrondslag)
- €70 × 4,7 = €329 per jaar aan Grundsteuer
Let op: in een andere gemeente kan de Hebesatz oplopen tot 900% of hoger. In Wuppertal ligt hij bijvoorbeeld al jaren boven de 600%. Terwijl in landelijke dorpen in Thüringen of Rheinland-Pfalz de percentages nog relatief laag zijn.
Hervorming Grundsteuer: wat verandert er?
Het Duitse systeem van onroerendgoedbelasting wordt per 2025 hervormd. Vanaf dan wordt de Grundsteuer gebaseerd op meer actuele gegevens, waaronder:
- de ligging van het pand
- het gebruik (bewoning of commercieel)
- de oppervlakte
- en het type bebouwing
Sommige deelstaten, zoals Bayern, wijken af van het federale model en hanteren een eigen berekeningswijze. De exacte gevolgen voor de hoogte van je belasting verschillen dus per locatie. In veel gemeenten verwacht men een verschuiving van lasten, maar de totale belastingopbrengst blijft in principe gelijk.
Belangrijk om te weten voor buitenlandse kopers
- De Grundsteuer geldt ook voor tweede woningen.
- Je ontvangt jaarlijks een Grundsteuerbescheid van de gemeente.
- Bij verkoop wordt de belasting pro rata verrekend tussen koper en verkoper.
- Je kunt de Grundsteuer soms aftrekken bij verhuur, maar niet bij eigen gebruik.
Conclusie
De jaarlijkse Grundsteuer in Duitsland lijkt op het eerste gezicht eenvoudig, maar schuilt in complexiteit zodra je in de cijfers duikt. Omdat elke gemeente z’n eigen Hebesatz bepaalt, kan de belastingdruk fors verschillen — soms zelfs tussen naburige dorpen. Als je op zoek bent naar een betaalbaar huis net over de grens, kijk dan dus niet alleen naar de koopprijs, maar ook naar de lokale belastingen.
Een rustige gemeente met een lage Hebesatz kan op lange termijn een stuk voordeliger uitpakken. Vraag hier dus altijd naar bij je makelaar of notaris, of check het Hebesatzverzeichnis van de gemeente. Zo kom je niet voor verrassingen te staan — en blijft je Duitse woonavontuur even ontspannen als het uitzicht over de heuvels van de Südeifel.
Deze informatie is met zorg samengesteld, maar fouten zijn mogelijk. Laat de hoogte van de Grundsteuer bij voorkeur controleren door je makelaar of belastingadviseur vóór de koop.
💬 Heb je een specifieke vraag over het kopen van een woning in het buitenland? De informatie op deze website is algemeen, maar jouw situatie is uniek. Stuur gerust een e-mail naar info@affidata.nl – ik help je graag verder!