Een huis kopen in Griekenland is een droom voor velen. Of je nu een vakantiewoning, een investering of een permanente verblijfplaats zoekt, de Griekse vastgoedmarkt biedt prachtige kansen. Toch zijn er financiële valkuilen die je als koper kunt tegenkomen.
Griekenland heeft een complexe bureaucratie, hoge belastingen en juridische obstakels die je aankoop kunnen bemoeilijken. In dit artikel bespreken we de grootste financiële valkuilen en hoe je ze kunt vermijden bij het kopen van een huis in Griekenland.
1. Geen volledig eigendom (probleem met eigendomsrechten) 🏛️📜
In Griekenland zijn onduidelijke eigendomsrechten een groot probleem.
📌 Veel voorkomende problemen:
✅ Geen duidelijke eigendomsakte – Sommige huizen hebben geen formeel eigendomsbewijs.
✅ Familieclaims op vastgoed – In Griekenland wordt vastgoed vaak generaties lang doorgegeven zonder officiële registratie.
✅ Gebrek aan registratie bij het Kadaster – Niet alle eigendommen zijn correct geregistreerd in het Griekse Kadaster (Κτηματολόγιο).
🛑 Hoe voorkom je dit?
✔️ Laat een advocaat de eigendomsrechten controleren voordat je een koopcontract tekent.
✔️ Vraag een kadasterrapport op en controleer of er claims of hypotheken op het pand rusten.
✔️ Zorg dat de verkoper een officiële akte heeft – zonder akte geen veilige aankoop!
2. Verborgen kosten en belastingen onderschatten 💸💰
Veel kopers houden alleen rekening met de aankoopprijs, maar vergeten de extra kosten en belastingen.
📌 Kosten die vaak over het hoofd worden gezien:
✅ Overdrachtsbelasting – 3,09% van de aankoopprijs.
✅ Notariskosten – Tussen 1% en 1,5% van de aankoopprijs.
✅ Makelaarskosten – Meestal 2% – 3%.
✅ Registratie bij het Kadaster – 0,5% – 0,7%.
✅ Jaarlijkse onroerendgoedbelasting (ENFIA) – Afhankelijk van de regio en woningwaarde.
💡 Tip: Houd rekening met 7% – 10% extra kosten bovenop de aankoopprijs.
3. Kopen zonder bouwvergunning of illegale bouw 🏗️🚧
In Griekenland is het veelvoorkomend dat huizen zonder geldige vergunningen zijn gebouwd. Dit kan leiden tot boetes of zelfs afbraak.
📌 Veelvoorkomende problemen:
✅ Illegale uitbreidingen – Bijvoorbeeld extra kamers, balkons of zwembaden zonder vergunning.
✅ Niet-geregistreerde panden – Sommige huizen bestaan officieel niet in de administratie.
✅ Bouw op landbouwgrond zonder toestemming – Dit komt vooral voor op eilanden en in landelijke gebieden.
🛑 Hoe voorkom je dit?
✔️ Controleer de bouwvergunningen voordat je koopt.
✔️ Laat een ingenieur de bouwtechnische status controleren.
✔️ Vraag om legalisatiedocumenten als er aanpassingen aan het huis zijn gedaan.
4. Problemen met hypotheek of financiering 🏦📉
Veel buitenlandse kopers verwachten een hypotheek in Griekenland te kunnen krijgen, maar dat is niet vanzelfsprekend.
📌 Wat moet je weten?
✅ Griekse banken geven zelden hypotheken aan buitenlanders.
✅ Je hebt een Griekse belastingnummer (AFM – ΑΦΜ) nodig om een hypotheek aan te vragen.
✅ Banken financieren zelden 100% van de aankoopprijs – Eigen geld is noodzakelijk.
💡 Tip: Reken erop dat je minstens 30%-50% eigen geld nodig hebt om een huis te kopen in Griekenland.
5. Aankoop zonder juridisch en fiscaal advies ⚖️📑
In Griekenland is de bureaucratie complex, en zonder een ervaren advocaat of accountant loop je risico’s.
📌 Veelvoorkomende juridische valkuilen:
✅ Geen duidelijke koopcontracten – Sommige contracten zijn vaag of incompleet.
✅ Geen due diligence – Geen goed onderzoek naar schulden of claims op het pand.
✅ Onverwachte fiscale verplichtingen – Denk aan vermogensbelasting en erfbelasting.
🛑 Hoe voorkom je dit?
✔️ Huur een advocaat in die gespecialiseerd is in onroerend goed.
✔️ Zorg dat alle contracten gecontroleerd en vertaald zijn.
✔️ Neem een Griekse accountant in de arm voor fiscale kwesties.
6. Problemen met nutsvoorzieningen en infrastructuur ⚡🚰
Niet alle huizen in Griekenland zijn goed aangesloten op basisvoorzieningen zoals water, elektriciteit en internet.
📌 Problemen die je kunt tegenkomen:
✅ Geen officiële elektriciteitsaansluiting – Sommige huizen werken nog op noodgeneratoren.
✅ Geen waterleiding, alleen putwater – Vooral in afgelegen gebieden.
✅ Slecht internet en telefoonbereik – Dit is een probleem op kleine eilanden en in landelijke gebieden.
💡 Tip: Controleer vóór de koop de aansluiting op nutsvoorzieningen en de kosten voor eventuele upgrades.
7. Huurinkomsten verkeerd inschatten 🏖️📉
Als je een huis in Griekenland koopt voor verhuur via Airbnb of Booking.com, moet je rekening houden met lokale wetgeving en belastingregels.
📌 Veelvoorkomende valkuilen:
✅ Registratie als verhuurder is verplicht – Je hebt een Grieks belastingnummer nodig.
✅ Verhuurinkomsten worden belast – Tussen 15% en 45% afhankelijk van het bedrag.
✅ Regels voor toeristische verhuur – In sommige regio’s gelden strikte vergunningseisen.
💡 Tip: Informeer je goed over de lokale huurwetgeving en houd rekening met seizoensgebonden inkomsten.
8. Verkeerde inschatting van onderhoudskosten 🏚️🔧
Oudere huizen en traditionele stenen huizen hebben meer onderhoud nodig dan moderne woningen.
📌 Wat kan duur uitvallen?
✅ Schilderwerk en restauratie – Door het warme klimaat is regelmatige renovatie nodig.
✅ Daken en funderingen – Vooral bij oude huizen kunnen er structurele problemen zijn.
✅ Vocht- en schimmelproblemen – Veel huizen hebben last van slechte ventilatie.
💡 Tip: Laat een technische inspectie uitvoeren voordat je een huis koopt.
Conclusie: Hoe voorkom je financiële valkuilen bij het kopen van een huis in Griekenland? ✅
| Valkuil | Oplossing |
|---|---|
| Geen duidelijk eigendomsbewijs | Laat een advocaat de eigendomspapieren controleren |
| Verborgen kosten en belastingen | Houd rekening met 7%-10% extra kosten |
| Illegale bouw | Controleer de bouwvergunningen vóór aankoop |
| Geen hypotheek mogelijk | Zorg voor 30%-50% eigen geld |
| Geen juridisch of fiscaal advies | Huur een advocaat en accountant in |
| Slechte nutsvoorzieningen | Controleer elektriciteit, water en internet |
| Lage huurinkomsten | Onderzoek de verhuurregels en belastingen |
| Hoge onderhoudskosten | Laat een technische inspectie uitvoeren |
💡 Eindoordeel: Een huis kopen in Griekenland kan een geweldige investering zijn, maar alleen als je goed voorbereid bent en de juiste juridische en financiële stappen neemt.